매도인 계약파기 가능여부 (중도금 수령이후)

Question

안녕하세요.문의드립니다.

부동산 가두리에 당해. 계약 후, 분양권을 싸게 매도했다는 사실을 알게되었습니다.
계약금 1000만원, 중도금 3000만원을 매수인으로부터 받았고, 계약서에 이와같은 내용이 기재되어있습니다.
하지만, 너무 억울하여 매도인의 입장에서 계약을 파기할 수는 있는 방법은 없는지 알고 싶습니다.
그리고 계약 파기할 수 있는 조건이 되지 않는다면, 해당 부동산을 고발하여 손해배상을 청구할 수 있는지도 더불어 알고 싶습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 이미 중도금을 수령한 경우라면 계약금 배액 상환하고 계약해제 주장은 어려울 것으로 보입니다.

2. 다만 상대방의 귀책사유 등 입증한 경우라면 후속 조치 가능합니다.

3. 전문가의 도움 받아 사건 진행하세요.

김명수 변호사 · Answer

1. 구체적인 사실관계와 관련자료를 모두 검토해보아야 할 것으로 보입니다.
2. 일반적으로는 중도금수령이후에는 해약금계약에 따른 해제가 불가능합니다.
3. 다만, 특별한 사정이 있는지여부, 매수인이나 중개인의 기망 등의 행위가 원인이 되어 본건 매매계약이 체결된 것인지 여부 등에 대하여 검토가 우선되어야 할 것으로 보입니다.
4. 그런 검토후에 형사절차 또는 민사절차가 가능하다는 판단이 서면 그 때 해당 절차를 진행하셔야 할 것으로 보입니다.
5. 참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하시거나 본건 사안에 대한 검토 등에 대하여 변호사의 도움이 필요하시다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.

주명호 변호사 · Answer

1. 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고, 그와 같은 경우에 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492판결).

그리고 중도금의 지급은 이행의 착수로 봅니다. 따라서 중도금이 지급되었으므로 계약금의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수는 없습니다. 다만 매수인이 잔금 등을 지급하지 않는다면 채무불이행을 이유로 해제할 여지는 있으나 사안은 해당 사항이 없는 것으로 보입니다. 그리고 단순히 싸게 매도하였다는 사정은 손해배상 청구의 요건이 아닙니다. 질문자님의 질문내용이 불명확한 점이 있는데 싸게 매도한 사실에 대하여 중개인의 고의나 과실이 인정되어야  중개인의 확인설명의무위반이나 불법행위 등을 이유로 중개인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이러한 사정이 있으시다면 상담을 받으시기 바랍니다.

2. 추가상담이 필요하시다면 저의 프로필 상의 번호로 연락주시면 성심껏 답변을 드리겠습니다.

감사합니다.

이승은 변호사 · Answer

많이 답답하실 것 같습니다.

"부동산 가두리"에 당했다고 하셨는데, 그 구체적인 내용이 무엇인지에 따라 대응방안이 달라질 것 같습니다. 
일단, 사기를 당했을 가능성이 큽니다. 이 경우 사기에 의한 계약 취소가 가능합니다. 
한편, 계약의 내용 가운데 중요한 부분에 대해서 착오가 있었다면 착오에 의한 계약 취소도 가능합니다.
단지, 귀하의 변심에 의할 경우 상대방의 귀책사유가 없는 한 해제사유가 존재하질 않아 계약을 해제하고 원상회복할 수 없습니다.

사기죄로 고소도 가능합니다. 이 경우 실제로 사기가 되는지 여부보다는 상대방을 압박하기 위한 수단으로서의 고소가 될 것입니다.

발빠른 초기 대응으로
무사히 해결되시길 
진심으로 기원합니다.

이승은 올림

조대진 변호사 · Answer

중도금을 이미 수령해 버린 바 계약해제를 임의로 주장하기는 어려워 보입니다

다만 이같은 과정에서 부동산 중개인의 기망 등의 행위가 개입되어 있다면 손해배상청구가 가능합니다

좀 더 자세한 상담을 위하여 전화로 연락주시면 앞으로의 대응방향에 대해 자세히 설명드리겠습니다

장휘일 변호사 · Answer

1. 현재 매수인이 중도금을 지급한 상황이라면 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하는 해약금 해제는 불가능합니다.

2. 다만 이른바 부동산 가두리에 당한 것으로 계약 과정에서 부동산 중개인의 불법행위나 기망행위 등이 있었다면 이에 대하여 입증을 통해 손해배상 청구가 가능합니다.

3. 혹시라도 매수인이 부동산 중개인과 공모 등을 하여 위 계약을 진행한 것이라면 계약을 파기할 여지가 있습니다. 현재 남겨주신 글만으로는 정확한 사정을 알기 어렵고 계약서의 내용도 구체적으로 알기어려운바 사건의 경위 및 계약서 등을 지참하여 변호사와 유선상으로라도 상담을 나누어 보시길 권해드립니다.

전병덕 변호사 · Answer

1. 중도금을 수령한 이상 계약해제를 주장하기는 어려운 사안입니다.
2. 다만. 분양권 매매과정에서 부동산 중개사무실의 기망행위가 존재한다면 이를 입증하여 손해배상청구를 할 수 있습니다.
3. 소송진행에 필요한 자료등 추가상담이나 변호사 소송진행이 필요하시면 정밀상담을 위해  방문신청해주시길 바랍니다.
다양한 부동산 소송을 진행한 풍부한 경험을 바탕으로 최선의 결과가 나오도록 노력하겠습니다.

방정환 변호사 · Answer

해약금에 의한 계약해제는, 상대방이 이행에 착수할 때까지만 가능하므로, 귀하가 중도금을 수령한 이상, 해약금에 의한 계약해제는 불가능해보입니다. 상대방의 계약위반 등이 없는 경우라면, 임의로 계약을 해제할 수는 없습니다. 
부동산중개업자의 불법행위나 기망행위가 있었는지는 불분명하므로, 손해배상청구여부는 구체적 자료를 가지고 상담을 받아 보시기 바랍니다.