건물매각을 계획하고 있는 건물주에게 대처할 수 있는 방법

Question

본 사업장은 2010.1.25. 뷔페업을 개시하여 운영하던 중 경영악화로 인해 약 1억5천7백3십만원(월임대료7,150,000원* 22개월)을 임대인에게 지급하지 못하였습니다.
보증금 1억을 제외하면 약 5천7백3십만원을 지급해야하는데 코로나 19로 매월  심각성은 더해만 가고 있습니다.
당초 계획은 올해 매출로 임대료를 완불코자 하였는데 좀처럼 호전될 기미가 보이지않고  건물주 역시 임대료 인하부분에 대해서는 전혀 언급하고 있지않고 있습니다.
현재 양천구 목2동 거주하고 있는 4억상당의 빌라를 배우자명으로 소유하고 있으며, 
다른 자산은 없습니다.

◎ 문의사항
1. 2021.1.16. 임대계약 만기로 건물주에게 퇴거 조치가 내려질시 사전에 대처해야 할 방법
   예) 부동산 명의 이전 등
2. 타업종으로 전환시 건물주에게 매달 부채를 탕감함으로 해결이 될 수 있는지와 차압유무

3. 2021.      건물매각을 계획하고 있는 건물주에게 대처할 수 있는 방법

* 참고로 저희 뷔페는 3층 건물에 입주해 있습니다.
     1, 2층 가구점주에 의하면 양도비로 1억 5천을 예상한다며 월세 6개월만 밀리고
     양도비 주장해야 한다고 합니다.
     건물(30여년됨)은 300평 규모로 평당 1억이상 호가한다고 합니다.

양도비 청구가 가능한건지 가능하다면 대략 금액이 어느정도인지 알고 싶습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임대차기간 만료 또는 차임연체로 인하여 임대인으로부터 명도요구를 받게 된다면, 임차인인 질문자께서는 특별한 사정이 없는 한 어쩔 수없이 명도해 주어야 할 것으로 보입니다.

2. 타업종으로 전환시 임대인에게 매달 부채를 탕감하는 조건으로 해결될 수 있는지에 대하여는 임대인에게 그런 조건에서 임차인과 협상할 의사가 있는지 여부에 따라서 결정된다고 보아야 할 것으로 보입니다.

3. 임대차기간이 지나건 지나지 않았건 상관없이 건물주인 임대인은 자신의 건물을 매각할 수 있는 자유가 있습니다. 임차인으로서는 그러한 임대인의 행위를 막을 방법은 없다고 보입니다.

4. 질문자께서 주장하시는 양도비라는 것이 무엇을 의미하는지 궁금합니다. 그리고 어떤 근거에 의하여 임대인에게 청구한다는 것인지도 궁금하구요.

5. 참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.

김태연 변호사 · Answer

태연법률사무소 김태연변호사입니다.

문의내용이 많으십니다만 관련하여 추가 정보가 필요할 것 같고, 대처방법이 다양하기 때문에 변호사 상담을 통해 변호사와 상의하시어 가장 현명한 방법으로 해결하시는 것이 좋겠습니다.

태연법률사무소는 대기업에서 운영하는 뷔페식당에 대한 임대료 자문 등을 진행하는 기업측 담당 로펌으로, 귀하가 궁금하게 생각하시는 코로나 관련 특별한 상황등과 관련한 다양한 기업자문 및 기업임대차 관련 자문을 진행하고 있으며 TV생방송에서 상가임대차법개정과 관련한 다양한 자문을 진행하기도 하는 바 관련 상세 상담이 필요하시다면 언제든지 연락주시기 바랍니다.