전세계약만료후 3개월뒤 이사하는것으로 합의했는데 전세계약연장으로봐야하나요?

Question

전세계약만료는 7월15일입니다.전세계약종료 통보는 4월에 내용증명으로 했고, 계약만료후 현재 임차인 편의를 위해 12월11일까지 살고 퇴거하기로 합의했습니다. 문자로 계약만료는 7월15일이고 편의상 퇴거일만 연장하는것이라고 얘기하고 합의했습니다. 
집은 7월 12일 매매계약이 되었고, 새로운 매수자가 12월 임차인이 퇴거한다는것을 확인 후 실거주목적으로 매매계약을했습니다.7월 12일 임차인은 퇴거약속일에 퇴거하겠다고 기존 전세계약서에 자필 기재후 서명했습니다.
8월 10일  임차인이 갑자기 전세계약갱신청구권을 행사하겠다고 하면서 약속한날 퇴거를 못하겠다고합니다. 
1. 전세계약만료후 퇴거일만 편의상 변경 합의한것이 전세계약연장으로 볼수있나요? 
2. 퇴거일만 변경해준것으로 변경된 임대차보호법으로 임차인은 2년을 추가로 살수있는 권리가 있나요?
3. 현 매수인이 매매계약 특약 미이행으로 계약 취소할경우 손해배상을 해야하나요?

안병찬 변호사 · Answer

1. 이미 전세계약 만료 후 퇴거일만 임차인의 편의를 위해 연장해 준 것에 불과하므로 전세계약 연장에 해당하지 않습니다.

2. 임차인은 계약갱신 청구권이 없습니다.

3. 현 매수인이 매매계약 특약 미이행으로 계약 취소할 경우 임차인이 이 손해를 배상해야 한다는 내용을 내용을 내용증명으로 보낼 필요가 있습니다.

4. 임차인이 12월 11일 이후에도 부동산 인도를 거절할 것이 명백한 경우라면 미리 인도소송 또는 명도단행가처분 사건 진행하여 임대인 집에서 내보낼 수 있습니다. 집행불능에 대비하여 부동산에 점유이전금지가처분 신청 필요할 수 있습니다.

5. 소송 진행 시 상대방으로 부터 변호사 비용 받아낼 수 있을 것으로 보입니다.

6. 내용증명, 소송진행 등 변호사의 조력이 필요한 경우 연락주세요.

송인욱 변호사 · Answer

사안의 경우는 갱신 요구권을 행사할 수 없는 사안으로 보입니다.

우선 기존에 계약 종료 후 퇴거를 12월에 한다는 점을 얘기하였고, 이러한 내용을 알고 매수인이 매수까지 한 것으로 인정됩니다.

임차인이 위와 같은 의사를 피력하였기에 12월에 안 나갈 것으로 예상되는바, 점유이전 금지 가처분의 보전 조치 후 명도 청구 소송을 곧바로 제기해야 할 것으로 보입니다(12월까지 소송 판결이 내려져야 강제집행이 가능합니다).

현 매수인의 손해배상 청구와 관련하여 민법 상의 특별 손해로 볼 수가 있기에 위와 같은 약정, 상대방의 위반 내용, 그에 따른 손해 등을 명시하여 내용증명을 통하여 의사를 피력해 두시기 바랍니다.

김현중 변호사 · Answer

1. 전세계약이 7월 15일에 만료되었다고 볼 수 없습니다. 당사자간에 명시한 내용은 "계약만료는 7월 15일이고 편의상 퇴거일만 연장한다" 라는 것이나, 12월 11일까지 글쓴이님이 보증금을 반환하지 않고 임차인이 차임 등을 지급하면서 목적물을 빌려 사용하는 한 이는 어차피 실질적으로 전세계약에 해당하고 이 또한 주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약에 해당합니다. 따라서 전세계약은 12월 11일까지 연장되는 것이 맞습니다.

2. 다만 계약갱신요구권은 임차인이 임의로 포기할 수 있는 권리인 것으로 보입니다. 따라서 "계약만료는 7월 15일이고 편의상 퇴거일만 연장한다"는 약정의 내용은 임차인의 계약갱신청구권 포기의 의사표시로 볼 수 있습니다. 다만 발생되지 않은 권리에 대한 포기가 가능한 지에 대하여 검토가 필요하여 보입니다. 만약 발생되지 않은 계약갱신요구권의 포기가 불가능 하다고 하면 신의칙 상 상대방이 계약갱신요구권을 행사 할 수 없다 라고 주장할 필요가 있어 보입니다.

3. 다수 유사 사건 성공적인 수행 경험 있습니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 건설사 출신 경력 변호사로서, 다수의 임대차계약 분쟁 사건을 수행한 경험에 의하면,
2. 임차인이 기존 전세계약서에 퇴거약속일에 퇴거하겠다고 자필 서명을 하였다면, 추후에 말을 번복하여 2년 계약 연장청구권을 행사하기 어렵습니다.

박수진 변호사 · Answer

전세계약 연장으로볼 수 없다고 사료됩니다. 당사자간의 계약으로 임차인의 편의를 위해 3개월만 더 사는 것을 용인해 준 경우이기에 계약갱신청구를 할 수 없다고 사료됩니다. 만일 퇴거하지 않으면 그로 인해 임대인이 집을 팔았기에 몰취되는 물계약금을 임차인이 물어야 한다는 통지를 하시는 것이 좋겠습니다.