임대인이 바닥 누수를 알았으면서도 알려주지 않고 계약, 손해배상 가능할까요?

Question

임대차 계약을 한지 두 달, 가게 영업을 한지 한 달이 지났습니다. 어제 저녁에 비가 왔었고, 다음 날 출근해 보니 바닥에 누수가 너무 심했습니다.

주인은 이 전 임차인들을 언급하면서 자신의 잘못으로 발생한 것이 아니니 수선을 해 줄 수가 없다고 합니다. 직전 임차인(제가 권리금을 준 이전 가게 사장)에게 바닥 누수를 알고 있었는지, 건물 주인에게 그 사실을 알렸는지 물어보니, 주인에게 알렸으나 본인(주인) 탓이 아니라며 수선을 거부했다고 합니다.

주인이 수선을 해주면 이미 설치한 인테리어 비용, 영업을 못 하는 기간 등에 따른 비용은 그냥 제가 감내하려 했으나 수선을 거부하니 답답한 상태입니다.

차라리 계약을 완전 해지하고 싶은 마음입니다. 보증금 외  권리금, 인테리어 비용, 정신적 피해 보상 등에 관한 손해배상청구가 가능할까요? 어느 수준까지 가능할까요?

박은주 변호사 · Answer

심한 누수의 경우라면 임차인이 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라고 할 수 없고, 누수로 인해 임차인이 상가를 목적에 따라 사용하지 못할 정도가 되었다면, 임대차 계약의 해지와 보증금에 대한 반환청구가 가능합니다.

인테리어 비용에 대해서는 임차인이 임대차 기간 동안 사용할 것을 예상하고 공사한 것이고, 임대인이 누수사실을 알고도 수리를 해주지 않았던 점을 고려하여 손해로 인정될 수 있을 것으로 보이나, 임대기간 종료 시 철거가 예정된 것이었다면 배상액이 제한될 수 있습니다.

일반적으로 임대차 계약에서 임대인의 채무불이행으로 손해가 발생한 경우, 임차인의 정신적 고통은 재산적 손해 배상으로 회복된다고 봅니다.

다만 임차인에게 재산적 손해배상만으로 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 임대인이 특별한 사정을 알 수 있었다면 정신적 고통에 대한 손해배상도 가능합니다.

더 궁금하신 점이 있으시면 연락주세요. 대한변호사협회 인증 손해배상전문변호사와 상담하실 수 있습니다.

차인환 변호사 · Answer

1. 임대인이 목적물의 하자를 알고 있었으므로 담보책임을 물을 수 있습니다. 앞으로 장마도 오고 할 껀데 계속 누수가 있을 것으로 판단됩니다.

2. 임대인에게 보수를 해줄 것을 요구하시고, 불응시에는 임대차계약 해지 및 손해배상을 청구하시기 바랍니다.

3. 손해 범위는 구체적으로 판단해보아야겠지만, 임대인에게 권리금부분에 대해 책임을 지우지 못할 경우 누수사실을 알고도 고지하지 않은 직전 임차인에게 청구할수 있을 것 같습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 임대인이 하자를 알고도 방치한 경우이므로  하자담보책임을 부담할 것으로 보입니다. 건물의하자로 인하여 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우라면 계약 해지도 가능합니다. 임대차 목적 달성이 가능한 경우라면 손해배상 청구만 가능할 것으로 사료됩니다. 통상손해, 특별손해의 경우 인정여부가 달라질 수 있습니다.

2.  공동법률사무소 인도는 변호사의 공동 상담, 크로스 체크로 사건을 진행하며, 국선변호인 출신 변호사가 합리적인 수임료로 의뢰인에게 다가가고 있습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 영업장소의 바닥부분에 발생한 누수의 원인에 대하여는 왜 그런지 파악은 되었는지요.

2. 질문자의 책임이 아닌, 건물에 생긴 문제로 인하여 누수가 된다면 당연히 임대인이 수리를 해줄 의무가 있는 것으로 보입니다. 건물에 문제가 없다면 어제 내린 비에 누수가 생길 가능성은 매우 낮기 때문입니다.

3. 그렇다면, 그러한 누수로 인하여 임대차목적을 달성할 수 없을 정도(장사를 하지 못할 정도)에 이른다면, 임대인에게 내용증명을 보내서 누수에 대한 보수를 하여 주지 않는다면 임대차계약을 해지하겠다고 통보하십시요.

4. 다만, 누수의 정도가 장사를 하지 못할 정도가 아닌 경우(질문자쪽에서 어느 정도 물기를 걷어내고 청소를 하면 장사하는 데에는 지장이 없다면)라면, 그런 점을 참작하여 월임대료를 감액해 달라고 요구해서 적정한 월임대료를 지급하는 방법은 어떨까 싶습니다.

5. 이런 저런 방법도 통하지 않을 경우에는 실제로 임대인에 대하여 임대차계약을 해지하고, 보증금반환 및 손해배상청구소송을 제기해야 할 것으로 보입니다.

6. 다른 한편, 전임차인을 상대로 하여 누수문제에 대한 고지의무를 위반하였다는 점을 근거로 손해배상청구소송도 가능할 것으로 보입니다.

7. 이러한 소송절차 내에서 적정한 선에서 합의를 하여 사건을 종결짖는 방법도 있습니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시기 바랍니다.