부동산 매도인의 하자 담보책임

Question

안녕하세요 부동산 매도 후 배수펌프 문제로 인해 문의를 드립니다. 11월 초에 노후된 연립 주택의 지하층 매매계약을 하고 12월 16일 잔금을 다 받고 매수인은 소유권 이전등기도 마쳤습니다. 이후 매수인은 3개월간 새로운 세입자가 없어 지하층을 유지만하였고 이번 달에 임차인과 임대차 계약을 했습니다. 임차인은 배수관의 배수펌프에 문제가 생긴걸 인지하고 임대인(매수인)에게 고지했습니다.  배수펌프는 단순히 노후화 됨으로써 생긴 하자로 인해 교체를 해야하는 상황입니다. 이에 매수인은 매도인인 저에게 수리가액 100만원 중 일부를 요구하고 있습니다. 매도인과 매수인은 계약 당시 시설 점검표에 배수 부분에는 육안상 이상 없음이라고 표시하고 확인했습니다. 개별 특약에는 본 물건은 재개발 구역내 노후불량화 건축물로  인해 누수, 균열 부문을 매수인은 그대로 인수한다라고 명시되어 있습니다. 매도인이 소유권 이전 전에 임대차 계약을 했을 때 임차인은 정상적으로 사용했습니다. 매도인은 배수펌프에 이상이 있다는 것에 선의였습니다. 매매 계약 후 3개월 간 지하층에는 아무도 거주하지 않았고 또한 노후화된 주택인 점을 감안하고 배수펌프를 단순 교체를 해야하는 이 상황에서 매도인인 저에게도 일정한 부분의 책임이 있는 건가요? 또한 매수인 측에서 소송을 진행할 예정이라고 하는데 어떠한 식으로 대응을 해야하나요?

김태현 변호사 · Answer

1. 배수펌프에 구체적으로 어떠한 하자가 발생하였는지 확인은 필요하겠습니다. 매도인의 담보책임과 관련하여 민법 제580조, 제575조에서 규정하고 있는데, 만일 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 하자를 알지 못한 때에는 매도인에게 담보책임을 물을 수 없습니다(권리행사 기간에 있어서는 문제가 되지는 않겠습니다).

2. 위와 같이 하자의 발생 내용을 구체적으로 확인은 해보아야겠으나 적어도 매수인과 확인할 당시에는 특별히  문제가 없었던 부분(육안상 이상 없음), 이전 임차인 거주 기간 동안 전혀 문제가 없었던 부분 등에 따라 하자의 발생과 관련하여 책임이 없음을 주장해 볼 수 있겠고,

3. 무엇보다 담보책임 관련 규정은 강행규정에 해당하지 않아 당사자 사이의 계약  내용 즉, 담보책임 면책하는 특약 부분은 유효한 바, 기재해주신 특약 관련 '재개발 구역내 노후불량화 건축물로 인해 누수, 균열 부문을 매수인은 그대로 인수' 부분을 설정한 바 있고, 배수 관련 내용으로 명확히 적용하기에는 어려움은 있겠으나 배수펌프에 균열 발생이 있다든지, 이로 인해 누수가 발생하는 등의 문제가 있는 경우라면 특약 내용 주장을 해볼 수 있겠습니다(혹 별도 담보책임 면책에 대한 부분으로 설정한 내용이 있는지 계약서를 검토해볼 필요는있습니다).

4. 추가 구체적인 문의에 대하여는 연락주시면 보다 상세히 안내해드리도록 하겠습니다.