상속 문의 및 협의분할 문의 드립니다.

현재 상속토지 친할아버지 돌어가신 후 협의 안되어 미등기 상태 후 아버지 돌아가시어(어머니 저 동생 3명의 총지분 1/4상태) 토지위의 건물은 어머니 소유(아버지한테 상속) 질문1. 각 지분별로 분할등기 후 여러 조치 후에 경매신청하면 제가 공유자우선매수권 청구할 수 있나요? 질문2. 그리고 돌아가신 고모 딸(고모 1985년 이혼 후 고모부께서 고모 따님 양육권 가져가시고 1988년경 돌아가심)도 할아버지 땅 상속권 있는거 맞나요? 질문3. 상속협의시 일부 지분(1/4정도) 협의가 안되도 나머지 지분만 협의 등기(3/4정도)할 수 있나요?