[전세금에 대한 가압류] 부동산변호사와 함께 하는 주택법 이해 

강남부동산변호사 김근진 변호사입니다. 사람이 살면서 여러 가지 재화를 필요에 의해 구입하고 이를 사용하는 것은 자유로운 의사에 의해 선택할 수 있는 사항입니다. 그런데 자신이 아무리 구입을 하지 않으려 하더라도 생존 그 자체에 필요한 것들에 대해서는 소비를 하지 않을 수가 없는데, 대표적으로 주거공간이 그러할 것입니다.

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아무리 경제적으로 빈곤한 상태라 하더라도 거리에서 잠을 자고 생활을 할 수는 없는 노릇이기 때문에 자신이 직접 거주할 주택의 소유자가 되어 거주를 하던 다른 사람 소유의 주택을 임차하여 전월세로 살아가던, 지인이나 다른 사람과 공동으로 렌트를 하여 한 공간에서 각자의 영역으로 살아가던 다양한 방식으로 거주는 반드시 할 수밖에 없습니다.

더욱이 우리나라의 경우 급격한 경제성장과 인구팽창으로 인해 대도시의 입주가능한 주택의 수는 항상 부족하였고, 품질이 좋고 안락한 주거환경을 꿈꾸기에는 워낙 상태가 좋지 않은 주택이 대부분이었기 때문에 대부분의 국민들은 자기의 집을 가지고 싶다는 열망이 엄청날 수밖에 없었습니다.

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하지만 여러 재화 중에서도 주택의 가격이라는 것은 어지간한 직장인이나 평범한 서민층이 감내하기에는 매우 높은 편이며, 전 재산을 투입하여도 주거비용을 마련하지 못하는 경우가 일반적이기 때문에 가족으로부터 도움을 받던 금융기관으로부터 대출을 받던 등의 방식으로 부채를 껴서 주택을 구입 혹은 임차하는 것이 일반적입니다.

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특히 최근에는 전세자금대출이 워낙 활성화되어 있기 때문에 신혼부부들도 처음부터 아파트에서 신혼생활을 시작하는 것이 일반적이 되었는데, 불과 8년 전까지만 하더라도 주택을 구입, 소유할 목적으로 하는 담보대출은 가능하였어도 나중에 집주인으로부터 돌려받는 전세금에 질권을 설정하는 방식의 전세자금 대출은 없었거나 있었어도 워낙 사용요건이 까다로 왔습니다.

하지만 지금은 전세금이 워낙 높아졌기 때문에 전세금의 80%에 달하는 전세자금대출 없이는 마음에 드는 전세를 구할 수 없을 정도입니다.

이렇게 주거비용에 드는 금액이 클 수밖에 없는 현실에서 부동산에 대한 구입이나 임대차 계약상에 불이행, 계약조건 위반 등의 문제가 생기게 되면 대부분의 가정에서는 거의 자신의 전 재산이나 다름없는 부동산 관련 재산이 송두리째 날아가 버리는 피해를 받게 됩니다.

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따라서 서울에서 부동산과 관련한 민사소송은 반드시 강남부동산변호사 조력을 통해 구체적인 사실관계를 정확히 파악하고, 계약서 문구내용 해석, 주택법이나 민법 등 관련 법령에 대한 이해를 확실히 해낼 수 있어야 합니다.

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특히 부동산 관련 법적 분쟁이 발생하여 민사소송으로 들어가게 될 경우 부동산가압류신청을 하는 것인 민사소송의 기본이라 할 수 있습니다. 하지만 일반 사람들은 이러한 부동산가압류신청의 개념조차 몰라 어렵게 민사소송에서 이기고도 실제 자신이 원하는 권리구제를 받지 못하는 경우가 있어 주의가 필요합니다.

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이러한 부동산가압류신청은 꼭 부동산에 대한 거래에서만 문제되는 것은 아닙니다. 부동산에 대한 상속지분이나 이혼을 하게 됨으로써 청구하게 되는 이혼재산분할의 대상이 부동산인 경우에도 상대방이 이를 임의로 처분할 수 없도록 강남부동산변호사 도움을 받아 사전에 부동산가압류신청을 할 필요가 있습니다.

가압류를 이해하기 위해서는 금전채권을 들어서 설명하는 것이 이해가 빠릅니다. B라는 채권자가 C에게 대해 금원을 대여한 경우 B는 대여금 약정에 따라 일정한 조건이 충족되면 C에게 원리금 반환을 요구할 수 있습니다.

만약 C가 대여금을 상환하지 않고 있다면 C가 A에게 가지고 있는 금전채권에 대한 가압류를 할 수가 있습니다. 이렇게 되면 A는 원래 C에게 상환해야 하는 자신의 대여금 채무를 이행해서는 안되며, 이행지체 책임을 면하고 싶다면 이를 법원에 공탁하는 수밖에 없습니다.

이를 부동산에 대입해보면 전세를 준 집주인은 전세입자로부터 전세금을 빌린 것인데, 전세입자에게 채권이 있는 은행은 집주인에 대한 전세금반환청구권을 가압류 할 수가 있습니다.

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부동산가압류신청은 어떠한 민사소송의 본안재판 이전에 해당 부동산의 권리상태를 그 당시 시점에서 변동시킬 수 없도록 하는 보전처분을 말합니다. 이를 이해하기 위해서는 이행소송의 기판력의 주관적 범위에 대해 이해를 해야 하는데, 민사소송의 판결의 효력은 소송에 참여한 당사자에게만 미치는 것이 원칙이며, 예외적인 경우에만 제3자에게 효력이 미치게 됩니다.

따라서 어떠한 이유로 부동산에 대한 권리 분쟁이 발생하였고, 현재 그 부동산에 대한 권리가 등기부 등본에 기재되어 있지 않은 사람의 경우 해당 부동산을 다른 사람에게 처분하거나 담보권 설정 등의 권리관계 변동을 하지 않도록 하는 부동산가압류신청을 민사법원에 해야만 부동산에 대한 권리가 있는 피고는 그 가압류 취지에 반하는 처분행위를 할 수가 없습니다.

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만약 부동산가압류신청이 법원에 받아들여진 이후에도 가압류 취지에 반하는 처분행위를 하였다면 그로 인한 권리관계 변동으로는 부동산가압류 신청과 함께 부동산에 대한 권리를 주장하면서 본안소송을 제기한 자에게 대항을 할 수가 없게 됩니다.

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이러한 부동산가압류신청은 주로 전세, 월세에서의 보증금 반환채권에 적용되는 경우가 많고, 이때 임대차 보증금은 세입자의 전 재산이나 다름없는 것이기에 자신의 정당한 재산을 지키기 위해서는 강남부동산변호사 협력을 받아 민사적으로 부족함이 없는 소송상 대응을 할 수 있어야 할 것입니다.