공인중개사법 무등록중개, 수백건메시지 전면분석·증인신문으로 무죄 

* 해결사례는 의뢰인의 개인정보보호 등을 위하여 구체적인 사실관계를 기재하기 어려운 점을 양해 부탁드립니다.
이 사건은 의뢰인에게도 부담이 큰 과정이었기에, 사건의 사정을 상세히 공개하기보다는 결과에 영향을 준 쟁점과 변론 과정에서 제가 수행한 핵심 조치를 중심으로, 공개 가능한 범위에서만 정리합니다.

1. 사건의 개요: 무자격 ‘중개업’과 수수료 취득이 쟁점이 된 공인중개사법 위반 사건

검사는 공무원인 피고인이 근무 과정에서 알게 된 부동산 개발 관련 정보를 바탕으로, 지인인 부동산 중개업자와 함께 주변 지역 부동산 매매를 희망하는 사람들의 거래를 여러 차례 알선하고 그 과정에서 수수료를 취득하여 공인중개사법 위반(무등록 중개업, 이른바 중개업 면탈)에 해당한다고 기소하였습니다.

공인중개사 자격이 없는 사람이 등록 없이 중개업을 한 경우 공인중개사법 제48조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이 규정되어 있고, 사건의 성격상 ‘근무 과정에서 알게 된 정보를 바탕으로 거래에 관여했다’는 의심으로 사건이 확대 해석될 위험이 있는 사안이었습니다.

2. 쟁점: 단순 ‘관여’가 아니라, 보수를 받고 ‘업(業)으로’ 중개했는지

이 사건의 핵심은 '피고인이 거래 과정에 일부 관여했다'는 사정만으로 곧바로 중개업이 성립하는지가 아니라,
① 피고인이 타인의 의뢰에 의해, ② 일정한 보수를 받고, ③ 거래당사자 사이의 매매·임대차 등 권리변동 행위를 알선하는 행위를 업으로 하였는지가 입증되는지였습니다.

피고인은 지인인 중개업자를 도와주려는 의도에서 일부 매매에 관여했을 뿐이고, 지인으로부터 받은 돈도 ‘중개 수수료’가 아니라는 취지로 다투었습니다.

반면 검찰은 피고인과 지인 중개업자 사이에 오간 수백 건의 메시지, 그리고 중개수수료 일부를 피고인이 수수료로 받은 것처럼 보이는 자료, 공소사실 외 거래에도 관여한 것으로 보이는 자료 등을 제출하며 '업으로 한 중개'를 주장했습니다. 쟁점은 결국 이 자료들이 ‘의심’ 수준을 넘어 합리적 의심의 여지 없이 중개업 성립을 증명하는지에 있었습니다.

3. 변론의 핵심 방향: ‘불리한 외관’을 그대로 두지 않고, 요건별로 쪼개어 증명책임을 되돌리기

저는 이 사건을 단순히 '피고인은 억울하다'는 흐름으로 가져가지 않고, 공인중개사법 위반이 성립하기 위한 요건을 요건별로 분해한 다음, 검찰 증거가 그 요건을 어디까지 증명하는지 항목별로 재검토하는 방향으로 구조를 세웠습니다.

수백 건의 메시지가 제출된 사건에서는 메시지의 ‘양’이 압도적이라, 내용이 무엇을 말하는지보다 '메시지가 이렇게 많은데 뭔가 있었던 것 아니냐'로 판단이 흘러가기 쉽습니다. 그래서 메시지와 주변 자료를 사건의 시간 흐름과 거래 흐름에 맞춰 다시 배열하고, 각 대화가 실제로 의미하는 바가 '중개업(업으로 한 알선)'과 연결되는지, 아니면 '지인 간의 도움' 수준인지가 재판부 시야에 들어오도록 정리했습니다.

또한 당시 사회적으로 공직자 부동산 투기 문제가 크게 주목받던 시기였던 점을 고려해, ‘내부 정보 이용’이라는 주장 자체가 사실과 법리 양면에서 어디까지 뒷받침되는지 분리하여 점검했습니다. 사건이 여론의 분위기에 끌려가지 않도록, 법원이 판단해야 할 질문을 공소사실의 요건과 증명 수준으로 다시 돌려놓는 것이 변론의 중심이었습니다.

4. 구체적 변론 전략: 증인신문과 자료 제출로 ‘업(業)성’과 ‘보수 수수’의 연결고리를 끊기

• 증거기록 전면 재배열: 검찰이 제출한 수백 건 메시지와 관련 자료를 거래 흐름·시기별로 재정리하고, ‘중개업’ 요건(의뢰·보수·업성)과 직접 연결되는 대목이 무엇인지, 그렇지 않은 대목이 무엇인지 구분했습니다.

• 보수(수수료) 주장에 대한 의미 분리: 피고인이 받은 금원이 곧바로 ‘중개수수료’로 평가될 수 있는지, 그 지급 경위와 성격을 따져보아야 했습니다. 그래서 돈의 흐름이 ‘대가성’과 ‘업성’을 뒷받침하는지, 아니면 다른 사정으로 설명 가능한지 검토해 주장 구조를 세웠습니다.

• 증인신청 및 증인신문 설계: 지인 중개업자를 증인으로 신청해 두 사람의 관계, 피고인의 관여 범위, 중개업자가 피고인에게 돈을 주게 된 경위 등을 법정에서 확인할 수 있도록 질문을 구성했습니다. 단순히 “도와줬다”는 말이 아니라, 재판부가 판단할 수 있는 사실관계로 정리되도록 신문을 설계했습니다.

• 업무시간·업무환경 관련 반박자료 제출: 피고인이 업무시간 중에 ‘업으로 중개행위’를 지속적으로 수행하기 어려운 사정이 무엇인지, 그 사정이 공소사실과 어떻게 충돌하는지를 자료로 제시해 ‘상시성·반복성(업성)’ 추정을 흔들었습니다.

• ‘내부정보 이용’ 주장에 대한 논리적 반박: 검찰이 사건을 투기·내부정보 이용 사건으로 읽도록 구성한 부분에 대해서는, 제출 자료와 사실관계를 토대로 그 연결이 과도하게 확장되지 않도록 반박 논리를 구성했습니다. 사건의 판단이 '사회적 분위기'가 아니라 '증명된 사실' 위에서 이루어지도록 방향을 잡았습니다.

5. 결과: 1심 무죄 → 항소 기각 → 상고 기각으로 무죄 확정

재판부는 피고인이 타인의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 거래를 알선하는 행위를 업으로 하였다는 공소사실이 합리적 의심의 여지 없이 증명되었다고 보기 어렵다는 이유로 무죄를 선고하였습니다.

검찰은 1심 무죄 판결에 대해 항소했으나 항소심 재판부는 1심 판단을 유지하며 항소를 기각하였고, 검찰이 상고했으나 대법원에서도 상고가 기각되어 피고인의 무죄가 확정되었습니다.

이 사건은 방대한 메시지 자료와 ‘수수료 수수’로 보일 수 있는 외관이 존재했음에도, 결국 공소사실의 구성요건을 기준으로 증거의 의미를 다시 나누어 보고, 그 요건이 입증되었는지 여부를 엄격하게 판단한 결과로 정리할 수 있습니다.

6. 마무리하며

공인중개사법 위반 사건은 '거래에 관여했다', '돈이 오갔다'는 사정만으로 결론이 나는 구조가 아니라, 법이 요구하는 요건(의뢰·보수·업성)이 증거로 어느 수준까지 입증되는지가 핵심이 됩니다. 특히 메시지 자료가 많을수록 사건은 외관에 끌려가기 쉬워, 자료를 그대로 쌓아두기보다 요건별로 의미를 분해해 재판부가 판단할 수 있는 형태로 제시하는 작업이 중요합니다.

이 사건에서도 저는 방대한 메시지와 금전 흐름을 ‘요건별’로 다시 배열하고, 증인신문과 반박자료 제출을 통해 검찰 주장과 구성요건 사이의 연결고리를 하나씩 점검해 나가는 방식으로 변론을 구성했습니다.

비슷한 유형으로 수사나 재판을 앞두고 있고 사건 대응을 맡길 법률대리인을 검토 중이라면, 김지영 변호사를 고려해 보셔도 좋겠습니다. 사건기록을 구성요건 기준으로 재정리하고, 메시지·금전 자료의 의미를 분해해 다툴 지점을 세운 뒤, 필요한 증인신문·자료 제출을 통해 재판부가 판단할 수 있는 흐름을 구성하는 방식으로 사건에 맞는 대응 방향을 함께 세워드리겠습니다.

감사합니다.

김지영 변호사 드림