임차인이 계약의 갱신 후 해지 통지한 임대차계약의 종료일은? 

주택임대차보호법에 따르면 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못하게 되어있습니다. 실제 거주하려는 경우 등 법으로 정한 정당한 사유가 없다면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 지난 26일 한국부동산원.LH임대차분쟁조정위원회에 따르면 작년 접수된 임대차분쟁 접수건수는 2년 전과 비교하여 2배 가량 급증했다고 하는데요.

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오늘 소개할 판례도 임대차 관련 분쟁 사건 인데요. 임차인이 임대인에게 임대차기간이 임대차계약에 대해 갱신 요구 통지를 하여 임대인이 임대차계약기간 종료 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않아 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 후, 임차인이 다시 갱신된 임대차계약의 해지를 통지한 사건입니다. 이 사안에서는 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 후 계약해지 통지를 한 경우 임대차계약의 종료일이 문제되었습니다. 대법원은 이 사안에 대하여 어떤 판결을 내렸는지 함께 알아보겠습니다.

[임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우 갱신의 효력이 발생하는 시점]

=> 임대인에게 갱신요구가 도달한 때

[임차인이 위 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우 해지의 효력 발생 시점] => 해지통지 후 3개월

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.‘’라고 규정하고, 제2항은 ”제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.“라고 규정한다.

이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.

대법원은, 원심판결 이유를 위 법리에 비추어 살펴보면 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3, 제6조의2에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판단하였습니다.

☞ 대법원은, 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였더라도 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 때부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하는 것은 아니라고 보아, 이와 달리 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다고 판단한 원심판결을 파기·환송하였습니다.