전세보증금, 내용증명 이후의 대처방법은? 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

돌려받지 못한 전세보증금이 있을 때 반환을 받기 위해 세입자가 가장 흔히들 하는 방법이 내용증명인데요.

별다른 양식이 없어 법을 잘 모르는 일반인도 쉽게 작성이 가능한데다 비용부담도 거의 없어 법적 분쟁이 발생했을 때 가장 우선적으로 진행을 하는 경우가 많습니다.

하지만, 여기서 문제는 내용증명는 법적인 강제성이 전혀 없습니다. 즉 발송 후에 임대인이 보증금을 반환해 주지 않아도 어떠한 제재를 가할 수 없다는 의미입니다.

그래서 보증금을 돌려받기 위해 내용증명을 발송할 때에는 가급적이면 변호사를 통해 작성해 발송하라고 추천을 드리는 이유인데요. 임대인을 압박하는데 더 효율적이기 때문입니다.

왜냐하면 일반인이 보내기보다는 변호사명의로 내용증명을 보냈을 경우, 소송으로 이어질 수 있다는 심리적 압박을 임대인이 더 느낄 수 있습니다.

다만, 이미 내용증명을 발송하였지만, 임대인이 꿈쩍도 하지 않고 있다면, 그럴 때는 다음 스텝을 진행하는 것이 가장 현명한 방법입니다.

전세보증금, 지급명령을 진행해야 합니다.

지급명령은 흔히들 많이 생각하는 소송보다 간단하고 여러분이 발송한 내용증명보다는 확실하게 법적 효과가 있는 방법입니다.

그래서 많은 채권채무 관계에 놓인 분들이 빠르고 돈을 받아내고자 신청하는 절차가 바로 지급명령이라 할 수 있습니다.

지급명령은 민사소송의 간이절차라 불릴 정도로 1~2개월 내에 빠르게 결과를 받아볼 수 있다는 장점을 가지고 있습니다.

더불어 지급명령은 신청한 서류만으로 심사를 하여 법원에 출석을 할 필요가 없기 때문에, 시간적 및 공간적인 제약을 받지 않아 가장 편리한 방법 중에 하나입니다.
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게다가 지급명령을 통해 받은 판결문으로 보증금반환소송을 하여 얻은 판결문과 동일한 효력을 가져 강제집행 권한이 생기게 됩니다.

강제집행 권한이란, 상대방의 재산에 압류나 경매를 신청해 강제집행할 수 있는 권리를 말하며, 지급명령은 법적 강제성이 없는 내용증명과 달리 신청후 받은 판결문으로 소송처럼 강제집행을 할 수 있습니다.

그래서 내용증명은 임대임이 보증금을 반환해주지 않아도 어떠한 제재를 가할 수 없지만, 지급명령은 강제집행권원이 있어, 임대인이 보증금을 안 돌려주면 임대인의 부동산이나 재산에 경매나 압류를 신청해 받아낼 수 있다는 의미입니다.

때문에, 전문변호사인 제가 내용증명을 보낸 후에도 꿈쩍도 하지 않을 때 지급명령부터 먼저 해보라고 권유를 드리는 것인데요.

다만 주의하셔야 할 점이 있습니다. 지급명령결정문을 받은 임대인이 이의신청을 제기하면 소송으로 넘어갑니다. 참고로 임대인이 이의신청을 제기할 수 있는 시기는 결정문을 받은날로부터 2주내에 하면 됩니다.

따라서 임대인이 이의를 제기할 가능성이 높을 때에는 지급명령 신청을 건너뛰고 바로 보증금 반환소송을 제기하시는 걸 추천드립니다.