[상속] 아파트 상속 부동산 등기 필요여부 

누군가가 사망했을 시 고인의 재산과 채무는 남은 유족들이 이어받게 하고 이것을 ‘상속’ 이라 부른고, 고인과의 관계에 따라 상속에도 순위가 있습니다.

물려받게 되는 재산은 예금부터 주식, 투자 상품, 아파트나 상가 등의 부동산 재산 등 그 종류가 매우 다양한데요, 그 중에서도 아파트 상속을 받을 때에는 특히 주의해야 할 사항들이 많습니다.

부동산은 거래 가액이 상당히 큰 편이기에 100% 현금으로 구매하는 일이 드물고 크든 작든 어느 정도의 대출을 받아 구입하는 경우가 많기 때문입니다.

고인이 다 갚지 못한 대출이 있는 아파트를 상속받게 될 경우, 꼼꼼하게 살피셔야 할 주의사항 알려드리겠습니다.

상속등기, 규정은 없지만 6개월 내 완료하세요

우리 민법에서는 상속으로 인한 ‘부동산 물권취득’에는 별도의 등기가 없이도 소유권이전의 효력이 있다고 규정되어 있습니다.

다만 이 부동산을 매도하거나 양도하는 등 실질적인 소유권자로의 권리를 누리기 위해서는 상속등기를 해야 합니다.

등기를 하지 않아도 소유권이전의 효력은 있습니다만, 상속 부동산을 매도하거나 양도하는 등 실질적인 소유권자로의 권리는 부여되지 않습니다. 따라서 상속받은 부동산을 처분하고자 하신다면 상속등기가 필요한 것입니다.

다만 이 상속등기의 경우 법에 언제까지 등기를 완료해야 한다는 기한 규정은 따로 없습니다.

하지만 상속으로 인한 재산에 부과되는 상속세와 부동산 등 다소 고액의 자산을 취득했을 때 부과되는 취득세의 경우 각각 상속이 있던 달의 말일부터 6개월, 상속 개시일로부터 6개월이라는 신고 기한이 있습니다.

만일 이 기한까지 신고하지 않거나 재산을 축소 신고하는 경우에는 납부지연가산세(미납세액의 0.022%) 또는 무신고가산세(미납세액의 20%)가 매일 부과될 수 있습니다.

따라서 가산세와 같은 불이익을 받지 않기 위해서는 통상 상속 이후 6개월 이내에 상속등기 및 각종 세금신고를 처리하는 것이 일반적이라고 볼 수 있습니다.

상속받은 아파트에 낀 대출, 어떻게 처리하죠

상속받은 아파트에 담보대출이 있는 경우 남은 대출금을 어떻게 처리해야 할지 궁금하신 분들이 많을 겁니다.

대출 상환과 관계없이 상속등기는 가능하며, 상속인이 대출을 곧바로 상환할지 승계 받아 이어갈지, 혹은 상속자의 명의로 새로운 대출을 일으켜 대환 처리를 할지는 등기 처리 시 바로 결정하실 필요는 없으며 처리 후 금융기관과 상의하여 결정하셔도 됩니다.

이 때 고인의 대출을 상속인이 승계 받기로 했고 이를 입증할 수 있다면 상속세 신고 시 공제받을 수 있습니다.

하지만 이 때는 공제받을 수 있는 요건이 까다롭기 때문에 조금 상세한 검토가 필요합니다.

실제로 상속인이 부담하게 된다는 사실이 확인되어야 공제가 가능하기에 이를 증빙할 각종 서류를 준비하셔야 하며, 고인의 미지급 이자가 있는 경우나 보증채무 중 고인을 대신해 구상권을 청구할 수 없는 경우, 고인이 연대채무자인 경우 등은 실제로 고인의 부담분에 준하는 금액에 관하여 공제가 가능합니다.

그렇기에 이 때 상속받은 아파트에 담보가 설정되어 있으나 이것이 고인의 채무가 아닌 타인의 채무를 위하여 아파트를 담보로 제공한 경우에는 이 부분은 상속 공제 대상이 아닙니다.

고인의 채무가 아니었기에 상속인이 채무자에게 구상권을 행사해 손실을 회복할 수 있다고 보기 때문입니다.

공제받을 수 있는 금액이 적어지면 그만큼 상속세는 높아 질 수밖에 없겠죠.

물론 고인을 대신해 채무자에게 구상권을 행사할 수야 있겠지만, 실질적으로 채무자가 변제능력이 없다면 상속세는 이미 납부했음에도 담보로 제공된 아파트가 금융기관의 손으로 넘어가게 될 수도 있습니다.

이 경우에는 법정기간 내에 상속세 경정신청을 통해 권리 구제를 받을 수 있습니다.

아파트 상속, 대출금과 세금 따져 가장 유리하도록

최대한 이해하기 편한 방향으로 설명드렸습니다만, 현실에서 대출 낀 아파트를 상속받는 경우는 상당히 복잡한 법적 절차가 필요합니다.

다른 상속인 없이 단독으로 상속받는 때에도 기일 내 준비해야 하는 절차는 쉽지 않습니다.

거기다 여러 명의 공동상속인이 있을 경우에는 상속 방식과 분배 비율, 기여도 등에 따라 법적인 분쟁이 발생하기도 합니다.

대출 있는 아파트를 포함한 자산 및 부채를 상속받을 때에는 법정 기일을 넘기지 말고 최대한 유리한 방향으로 처리하고 분쟁이 있을 경우 슬기롭게 조정할 수 있도록 전문 법조인의 조력을 받아 처리하시는 것이 결과적으로 가장 유리한 조건을 가져올 수 있습니다.

정진권 변호사는

서울대 출신, 감사원 변호사입니다.

공직 (정부/지자체) 근무, 사업 경험을 바탕으로

다양하고 특수한 의뢰인들의 상황에 귀 기울여

최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.