부동산 매매계약을 해제, 해지하려면? 

부동산 매매계약을 해제, 해지하려면?

계약의 해제와 해지는 계약은 유효하게 성립하였으나 법률이 규정하고 있거나 당사자가 약정한 사유가 발생한 경우, 당사자 일방의 의사표시에 의하여 계약의 효력을 소멸시키는 단독행위를 말합니다.

이 때 해제는 일시적 계약관계를 소급적으로 실효시킴으로써 계약이 처음부터 성립하지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시키는 제도며, 해지는 계속적 계약관계를 장래에 향하여 실효시키는 제도입니다.

오늘은 유효하게 체결된 부동산 매매계약을 해제하기 위한 해제계약과 해제조건에 대하여 판례를 통하여 우리 법원의 입장에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

해제권의 발생원인

해제권이 발생하는 경우는 두가지입니다(민법 제543조 제1항). 하나는 당사자간의 계약에 의한 것이고(약정해제권), 다른 하나는 법률의 규정에 의한 것입니다(법정해제권).

해제계약(합의해제)

해제계약 또는 합의해제는 해제권의 유무와 상관없이 당사자의 합의로 종전의 계약을 해소하여 원상으로 회복시키는 것을 내용으로 하는 새로운 ‘계약’입니다. 이러한 해제계약은 계약자유의 원칙상 유효한 것은 당연합니다.

해제계약의 효과

합의해제(해제계약)는 계약당사자 쌍방의 합의에 의해 기존 계약의 효력을 소멸시켜 처음부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 그 기본적 효력은 합의의 내용에 의해 정해지고, 단독행위를 전제로 하는 해제에 관한 민법 제543조 이하의 규정은 적용되지 않는다는 것이 우리 법원의 기본적 태도입니다(대판 1979. 10. 30, 79다1455).

한편 합의해제시에 손해배상에 관한 특약이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없고(대판 1989. 4. 25, 86다카1147), 당사자간에 약정이 없는 이상 합의해제로 인하여 반환할 금전에 받은 날로부터 이자를 지급하여야 할 의무도 없습니다(대판 1996. 7. 30, 95다16001).

즉 합의해제는 해제에 관한 완전히 새로운 계약이므로 임의 규정인 민법의 해제에 관한 규정이 합의해제에 적용될 여지가 없다는 것이 우리 법원의 확립된 판례입니다.

취소

취소는 단독행위고 소급효가 있는 점에서는 해제와 동일하나, 단독행위뿐 아니라 합동행위 등 모든 법률행위를 대상으로 하고, 법률이 규정하는 법률행위의 성립과정상의 하자(제한능력, 착오, 사기, 강박)를 원인으로 하며, 별도로 손해배상청구가 인정되지 않는 점 등에서 해제와 구별됩니다.

해제조건

계약의 해제는 해제권을 가지는 자가 해제권을 행사한 때, 즉 상대방에 대한 해제의 의사를 표시한 때에 비로소 그 효력이 발생하며(해제 여부는 해제권을 가진 자의 자유), 계약이 성립한 때에 소급하여 실효됩니다. 이에 대해 해제조건은 계약의 당사자가 일정한 조건이 성취되면 계약이 자동적으로 실효되는 것으로 약정한 경우로서, 즉 해제의 의사표시가 없이도 조건의 성취라는 사실만으로, 또 장래에 대해 계약이 실효되는 점에서 해제와는 다릅니다.

실권조항

일반적으로 채무자의 채무불이행을 해제조건으로 하는 약정을 실권약관이라고 합니다. 이러한 실권약관은 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하지 않는 한 유효합니다.

판례는 “부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금지급 기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다”는 취지의 약정이 있더라도, 그것은 채무이행의 기한을 도과한 자가 이행지체에 놓이는 것을 전제로 하는 것인데, 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 매도인이 자기 채무의 이행을 제공하지 않은 이상 자동적으로 계약이 해제된 것으로 볼 수 없다고 봅니다(대판 2998. 6. 12, 98다505).

그러나 중도금지급기일이 경과하여 중도금을 일정기한까지 지급하기로 하고 그때까지 지급하지 아니할 때에는 계약이 해제된 것으로 약정을 한 경우에는 ‘실권조항’으로 인정하면서, 이 때에는 그 기한의 경과만으로 계약은 자동적으로 해재된 것으로 봅니다(대판 1971. 12. 14, 71다2014).

철회

철회 단독행이고 소급효가 없는 점에서는 해지와 같으나, 모든 법률행위를 그 대상으로 하고, 법률행위의 효력이 발생 또는 확정되기 전에 의사표시의 효력을 소멸시키는 점에서 해지와 다릅니다.