부동산 매매계약을 해제하려면? 



부동산 계약해제, 해지는 어떻게 다른가요?

해제와 해지의 가장 큰 차이점은 시기입니다.

해제는 처음부터 없었던 것으로 하기 위한 것이고, 해지는 지금부터 없었던 것으로 하기 위한 것입니다.
따라서 매매 계약을 '해지'한다는 표현보다는 '해제'한다는 표현이 적합합니다.
​부동산 계약해제란 계약 후에 당사자가 채무불이행과 같은 일방적인 행위로 부동산 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 계약 자체가 없던 것으로 돌리는 것입니다.
계약서 약정에 의해 '약정해제권'과 법에서 정한 '법정 해제권'이 있습니다.
*계약금해제는 중도금 지급 전에만 가능하다는 사실을 기억하세요.

법정해제의 발생요건

1. 이행지체 - 매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 통지하고 그 기간 내에도 이행을 하지 않을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다.

2. 이행불능 - 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다.

법정해제의 효과

1. 원상회복의무 - 일방 당사자가 매매계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있는데, 원상회복 시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가해야 합니다
매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환하여야 하며, 이때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액입니다.

2. 동시이행의 항변권 -매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상회복을 할 때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있습니다.

3. 손해배상청구 - 일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

약정해제 발생요건

당사자들이 매매계약을 하면서 그 일방 또는 쌍방은 이를 해제할 수 있는 것을 약정할 수 있습니다.

약정해제의 효과

당사자들이 매매계약을 하면서 해제 시 그 효과에 대해 약정할 수 있습니다.
또한, 부동산 계약해제를 하기 전 상황에 따라 다른 방안을 준비하셔야 하는데요.
① 계약금(보증금)만 지급한 상황일 경우
계약금은 곧 부동산계약해제에 대한 해약금의 성격도 지니고 있어, 매매계약이 최종적으로 마무리 하기 전 계약을 해제할 시에 매도인에게 지급해야합니다.
즉, 계약금만 지불하였다면 매수인은 매도인에게 해약금만 지급하면 되는 것이며 매도인은 팔지 않을 경우 매수인에게 계약금을 돌려주고, 배상액을 지급하시면 됩니다.

② 만일 중도금까지 납부한 상황일 경우
중도금까지 납부하였을 경우라면 계약이 체결되었다라는 것은 계약이 이행되었다와 같은 결과로 볼 수 있습니다.
하지만 방법이 아예 없는 것은 아닌데요 처음에 설명드렸던 것 처럼 법정해제, 약정해제방법과 합의를 하는 방법으로 볼 수 있습니다.

간단하게 설명드리자면 아래의 설명과 같습니다.
* 법정해제 - 말그대로 법에 규정된 사유(채무불이행, 계약위반 등)가 있을 경우 해지가 가능합니다.사유로 인하여 여러분은 원상회복의 의무 및 손해배상청구소송을 진행하실 수 있습니다.
* 약정해제 - 매도인과 매수인이 계약을 작성할 때 중도금을 지급했을지라도 계약을 해지할 수 있다는 약정을 하였을 경우 약정해제권에 대한 특약이 있었다면 해지가 가능합니다
* 합의 - 매도인과 매수인간의 원만한 합의가 이루어졌다면 해제가 가능합니다.



부동산 매매소송은 민사사건에서 쉽게 마주칠 수 있는 사안이지만 매우 까다롭고 복잡하며 형사소송으로 진행하게 되는 경우까지 마주 치게 될 수 있습니다. 때문에 민사 형사 분야에 적합한 변호사를 선임하셔서 원하는 방향으로 이끌어 나가는게 중요합니다.