공동저당권과 후순위저당권자의 보호 

안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

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채권을 담보하기 위해 여러 개의 부동산을 담보로 제공하는 경우는 흔하게 발생합니다. 부동산등기부를 보면 공동근저당권을 자주 발견할 수 있을 것입니다.

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이처럼 동일한 채무를 담보하기 위하여 여러 개의 부동산에 저당권(또는 근저당권)이 설정된 것을 공동저당권이라고 합니다.

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공동저당은 공동저당권자의 자유로운 권리행사를 인정하면서 동시에 후순위 근저당권자를 보호하고 있습니다.

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이러한 점 때문에 공동저당권을 실행하는 때에는 단독저당권과는 다른 법률상 특이점이 있습니다.

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이번에는 공동저당권의 법률상 특이점과 후순위근저당권자의 보호에 관하여 살펴보겠습니다.

공동저당권은 보통 하나의 부동산이 채권을 전부 담보하기 부족한 경우에 부족한 담보를 보충하고자 할 때 설정됩니다.

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공동저당권이 설정되면 각 부동산마다 저당권이 성립하고, 부동산들은 피담보채권을 중첩적으로 담보합니다.

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부동산등기부에는 해당 저당권이 공동저당권이라는 것과 공동담보 목록을 볼 수 있도록 표시되어 있습니다.

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만약 채권이 변제되지 못하여 저당권을 실행하는 경우, 공동근저당권자는 복수의 저당권 전부를 동시에 실행(동시배당)하거나 일부만 실행(이시배당)할 수 있습니다. 여기서 실행이란 임의경매신청을 의미합니다.

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만약 일부 부동산에 대한 저당권을 실행하는 경우에도 각 부동산들은 중첩적으로 채권을 담보하므로, 공동근저당권자는 그 부동산의 매각대금으로부터 채권 전부를 변제받을 수 있습니다.

한편, 공동저당권을 실행할 때에는 후순위저당권자를 보호하기 위하여 민법 제368조에서 일정한 사항을 규정하고 있습니다.

먼저, 공동저당권을 전부 실행할 경우(동시배당)

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공동저당의 목적이 되는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권의 분담을 정하고 배당합니다.

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예를 들어 공동저당권자의 피담보채권이 9천만원이고, A부동산의 경매대가가 4천만원이고, B부동산의 경매대가가 8천만원인 경우, A부동산과 B부동산이 동시에 실행되어 배당된다면, 위 9천만원 채권은 A부동산으로부터 3천만원, B부동산으로부터 6천만원을 배당받을 수 있습니다. 즉, A부동산 1 : B부동산 2의 비율로 배당받게 되는 것입니다.

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따라서 A부동산의 후순위저당권자는 A부동산의 나머지 경매대가인 1천만원의 범위 내에서 배당받을 수 있게 됩니다.

다음으로, 공동저당권 중 일부만 실행하는 경우(이시배당)

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공동저당권자는 경매된 부동산에서 채권의 전부를 배당받을 수 있습니다.

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그리고 경매된 부동산의 후순위저당권자는 공동저당 부동산 전부를 동시에 배당하였다면 공동저당권자가 다른 부동산으로부터 배당받을 수 있었던 금액의 한도에서 공동저당권자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있습니다.

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즉, 위 예에서 A부동산만 경매되었다면, A부동산의 경매대가인 4천만원은 전부 공동저당권자의 9천만원 채권에 배당됩니다.

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그리고 A부동산의 후순위저당권자는 B부동산에 대하여, B부동산의 경매대가 8천만원 중 전부 배당 시 공동저당권자가 배당받을 수 있었던 6천만원의 한도에서 공동저당권자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있는데, 공동저당권자가 B부동산에서 배당받아야할 부족부분이 5천만원이므로, 이를 공제한 1천만원에 관하여 공동저당권자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있는 것입니다.

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후순위저당권자가 나머지 부동산에 저당권을 행사하기 위해서는 대위등기를 해야 합니다. 등기사항은 매각된 부동산, 매각대금, 선순위 저당권자가 변제받은 금액입니다.

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후순위저당권자의 대위권은 배당표에 따라 배당이 실시되어 배당기일이 종료되었을 때 발생합니다. 다만, 정확한 대위 금액은 나머지 부동산이 경매에 들어가 경매대가가 정해진 후에 산출될 것입니다.

위와 같은 공동저당권에 관한 법리는 임금채권 등에 관한 우선특권, 주택임대차보호법상 소액보증금반환청구권, 조세우선특권 등 배당에서 우선변제권에 관한 법리에도 유추적용 됩니다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결, 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다48399 판결, 대법원 2001. 11. 27. 선고 99다22311 판결 등).

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민법 제368조가 후순위저당권자를 보호하는 것은 공동저당권자의 선택에 따라 후순위저당권의 담보기능을 상실하게 되는 불합리한 결과를 방지하기 위함입니다.

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즉 후순위저당권자가 기존에 기대하고 있던 권리를 보호하는 것에 그치는 것이므로, 후순위저당권자의 보호는 우선순위저당권자의 권리를 침해하지 않는 범위에서 허용된다고 할 수 있습니다.

공동저당은 원활한 거래를 위해 필요한 제도입니다. 따라서 법은 공동저당권자의 자유로운 권리행사를 인정하고 있습니다.

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다만, 공동저당권자의 선택에 따라 후순위저당권자의 기대권이 상실될 수 있다는 점을 고려하여 민법은 일정부분 후순위저당권자를 보호하고 있습니다.

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공동저당권과 관련된 법률문제가 발생하였다면 위 내용을 참고하시기 바랍니다.