소유자 실거주 갱신거절했으나 제3자에게 임대한 경우 손배책임 

[사례의 내용]

- 아파트 임대차계약기간 2년 만기가 다가오자, 임대인은 자신이나 자신의 아들(직계비속)이 실거주한다는 이유를 들어 만기 3개월 전부터 갱신거절의 통지를 하였습니다.

- 이에 임차인은 약간의 시간을 달라고 하였고, 임대인도 이에 동의하여 약 1달 정도의 시간을 더 주었고, 임차인은 그무렵 해당 아파트에서 퇴거를 하였습니다.

- 그런데 임대인의 아들은 임차인이 퇴거한 무렵 해당 아파트에  전입신고를 하였으나, 두달 뒤 다른 아파트로 전출하였습니다. 그러나 임대인의 아들은 그해 말에 결혼이 예정되어 있었고, 두달 뒤 전출한 아파트는 신혼 살림을 하기 위한 아파트였습니다.

- 임대인은 아들이 전출한 뒤 1달 뒤에 제3자에게 이전 보증금 3억 5,000만 원, 월차임 165만 원에서 그 2배가 훨씬 넘는 보증금 7억 원, 월차임 270만 원으로 임대를 놓았다.

[법원의 판단]

- 이에 임차인은 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항 제2호 "임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액"을 손해배상으로 청구하였습니다. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임은 445만 원[=(7억 원*3%/12개월)+270만 원]과 갱신거절 당시 환산월차임 2,379,166원[=3억 5,000만 원*연2.5%/12개월]의 차액 2,070,834원에 24개월을 곱한 49,700,016원의 손해배상을 임대인에게 청구하였습니다.

- 법원은 갱신거절 이후 제3자에게 임대할 만한 정당한 사유가 있는 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 발생하지 않는 것이고, 그 정당한 사유가 없다면 임차인에게 손해를 배상하여야 한다고 판시하였습니다. 

- 그리고 법원은 아래의사유를  들어 임대인이 제3자에게 임대할 정당한 사유가 없다고 판단하면서, 임차인의 청구 전부를 인용하였습니다.

1) 임대인의 주장에 의하더라도 아들의 신혼집 아파트 잔금을 지급하면 아들이 그 신혼집 아파트로 이사를 가게 될 것이고, 잔금을 마련하기 전의 한시적 기간 동안 아들을 이 사건 아파트에 거주하게 하였다는 것이므로, 임대인이 당초 아들을 이 사건 아파트에 장기간 거주하게 하고자 하는 계획을 하지 않았던 것인 이상, 아들이 신혼집 아파트의 잔금을 지급한 후 위 아파트로 이사를 하게 되었다는 사정만으로는 임대인에게 이 사건 임대차계약의 갱신거절 당시 예상할 수 없었던 불가피한 사정이 발생하였다고 보기 어렵다.

2) 이 사건 아파트에 실거주하던 직계비속이 혼인으로 인하여 신혼집으로 이사를 하게 되었다는 사정은 임대인이 제3자에게 이 사건 아파트를 임대하는 것을 정당화하는 사유가 될 수 없다.

3) 임대인은 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하고 새로운 임차인에게 임대인이 임차인에게 증액을 요구할 수 있었던 보증금 3억 6,750만 원(=3억 5,000만 원 + 3억 5,000만 원*1/20)의 두 배에 가까운 7억 원을 수령하였는바, 이러한 이익의 수취가 임차인에 대한 계약갱신 거절 및 새로운 임대차의 동기가 되었을 가능성이 크다.