코로나19 사태와 임대차계약 해지 가능성 

1. 코로나19 사태를 이유로 영업이 어려워진 경우 임대차 계약의 해지가 가능한지 문제가 되는 경우가 많았는데, 이에 대하여 정현 법률사무소의 송인욱 변호사님은 임대인을 대리하여 별도의 약정이 없는 한 코로나 사태를 이유로 한 영업 손실 등의 사유만으로는 임대차 계약이 어렵다는 임대인 승소 판결을 얼마 전에 받기도 하였는데, 오늘은 임차인의 임대차 계약 해지를 인용한 판결이 있어 이를 소개하고자 합니다.

2. 구체적인 사항을 보면, 임차인이었던 원고는 임대인인 피고에게 ‘코로나19 사태라는 불가항력적인 사유가 발생하였으므로, 이 사건 임대차계약에 근거하여 이 사건 임대차계약을 해지하겠다’라는 통지를 하였고, 피고가 이에 수용하지 않자, 원고는 임대차계약이 해지되었다는 확인을 구하기 위해 소를 제기하였는데, 이 사건에서 피고는 화재, 홍수 등 천재지변으로 인해 임대차 목적물의 사용이 불가능해진 것이 아니고 여전히 영업이 가능한 상태이므로 약정 해지 사유가 부존재한다고 다투었던 바, 이와 같이 임대차 계약의 존속 여부에 대하여 다툼이 있는 경우 임대차 계약 부존재 확인 청구나 보증금 반환(임대차 종료를 전제로 하는 것) 청구 또는 명도 청구 등의 소송을 제기하여 법원의 판단을 받을 수 있습니다.

3. 위 사건을 진행한 서울중앙지법 재판부는 가. 코로나19 사태로 인해 해외여행객의 국내 입국자 수가 99% 이상 감소하고 점포 매출이 90% 이상 감소하여 영업을 계속하는 경우 적자일 수밖에 없는 상태가 된 점, 나. 코로나19 사태 발생 및 장기 지속으로 인해 매출이 90% 이상 감소할 것이라는 사정은 원, 피고 어느 누구도 예상할 수 없었던 것이고, 그와 관련하여 원고에게 책임 있는 사유가 없는 점, 다. 이 사건 점포의 임대료는 다른 지역보다 고액인 반면, 매출 감소 폭은 다른 지역보다 훨씬 큰 점, 라. 임대차계약에 ‘불가항력적 사유로 90일 영업을 계속할 수 없는 경우’ 계약을 해지할 수 있도록 하는 약정 해지 조항이 있는 점을 고려하여, 약정해지권 또는 사정변경의 원칙에 따른 임대차계약의 해지를 인정하는 판결을 선고 하였습니다(2020가단 5261441).​

4. 일반적으로 사정 변경에 의한 계약 해제, 해지는 가. 계약 성립의 기초가 된 객관적인 사정이 현저히 변경되고, 나. 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 다. 사정 변경이 해제, 해지권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 라. 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우 ‘계약 준수 원칙의 예외’로서 인정(대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다 13637 전원 합의체 판결 등) 되는 바, 단순히 코로나 사태로 인한 이유만으로 해지 등은 쉽지는 않을 것인데, 다만 위 사건의 경우 계약서의 조항에서 “목적물의 사용이 불가능한 경우” 대신 “영업을 계속할 수 없을 경우”를 약정 해지 사유로 규정한 점, 그리고 불가항력적 사유를 원인으로 한 약정 해지 조항을 마련한 근본적인 취지 등을 고려한 예외적인 판시라 할 것입니다.