월세 내지 않고 원상 회복하지 않은 세입자 대응방법 

상가 건물 임대로 인해 임대인과 세입자 간에 크고 작은 마찰들이 많이 발생합니다. 

서로 합의하에 무난히 해결되는 경우도 있지만, 반대로 서로 합의가 이루어지지 않아 소송까지 가는 경우도 있습니다. 대표적인 사례가 바로 세입자가 임대차계약이 끝났음에도 임대차 목적물을 비워주지 않는 경우인데요.

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계약서상 계약 종료 날짜가 되기 전에​ 세입자가 월세를 연체해 계약 해지 사유를 충족하여 계약 해지와 건물인도를 알렸음에도 임차인이 나가지 않는다면 임대인은 어떻게 대응해야 할까요?

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임대차 계약 해지 사유 발생했는지 검토 후

명도소송제기

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명도소송은 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송입니다.

명도소송을 진행하기 위해서는 우선 부동산 계약이 종료됐음을, 혹은 해당 부동산에 대한 권리가 사라졌음을 세입자에게 통보해야 하는데요. 임차인에게 계약 해지 사유가 존재한다면 임대인은 임차인을 상대로 계약 해지 사유와 이에 따른 건물인도를 명시한 내용증명을 발송하여야 합니다.

이때 계약 해지 사유가 차임 연체(월세 연체)인 경우라면 전체 계약기간을 기준으로 주택 임대차는 2회 이상, 상가 임대차는 3회 이상 연체하였으므로 이에 따라 임대차 계약을 중도해지하겠다고 통보할 수 있습니다.

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건물 명도소송 전에는 ‘부동산 점유 이전금지

가처분’을 신청하셔야 합니다.

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점유 이전금지 가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻으로 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 임대하는 것을 금지하는 가처분을 말합니다.

점유 이전금지 가처분을 신청하지 않고 명도소송을 진행했을 때, 세입자가 다른 사람에게 무단으로 점포를 전대했다면 강제집행이 불가능해지기에 이러한 불상사을 막기 위해서라도 점유 이전금지처분을 신청하는 것이 바람직합니다.
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따라서 임대인은 임차인이 정당한 계약 해지 사유 있어 명도소송을 제기할 경우, 소송을 대비해 내용증명을 보내어 명확한 증거를 남겨야 하며, 명도소송을 제기하면서 점유 이전금지 가처분도 함께 신청해야 합니다.

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원상복구의 범위로 인한 다툼 많아

명도소송에 이르게 되는 경우 임대인과 임차인 간 원상 회복 범위에 대한 분쟁도 첨예하게 대립합니다. 

폐업을 하거나 사업장을 이전하며 각자가 생각하는 원상 회복의 정도가 다르기 때문인데요. 

공간을 임차하기 전과 후를 완전히 똑같게 복구해야 하는지에 대하여서도 사안에 따라 해석이 달라집니다.

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「민법」에서는 임대차계약이 종료한 때 임차인에게 임차목적물(주택 또는 상가)을 임대인에게 반환할 의무를 갖는데, 이 경우 임차목적물을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 한다고 명시되어 있습니다. 다만, 임차인이 일상생활에서 자연스럽게 발생할 수 있는 사소한 손상을 의미하는 ‘통상의 손모’ 같은 경우에는 원상회복 의무의 대상이 되지 않습니다.

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임차인이 권리금을 회수하기 위해 원상복구를 안 하고 나간 것이라고 주장할 수 있지만, 그 경우 새로운 임차인이 전혀 다른 업종의 사업을 운영하고 있다면 전부 철거가 이루어져야 한다는 법원의 판결이 있었습니다.

최근 임대차 보호법 개정과 관련하여 많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 

이러한 분쟁이 발생한 경우 임대인과 임차인 간에 원만한 합의로 해결되는 경우도 있지만 복잡한 법적 소송으로까지 이어지는 경우도 많습니다.

소송으로까지 이어질 경우라면 추후 발생할지 모를 법적 분쟁에 미리 대비·대응할 필요가 있습니다.

임차인과 분쟁이 예상되거나 분쟁 중이시라면 언제든 법률사무소 화해로 문의주시기 바랍니다.