상가 임차인이 '3기의 차임을 연체한 사실이 있는 경우'의 의미 

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오늘은 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구를 거부할 수 있는 사유 중 '3기의 차임을 연체한 사실이 있는 경우'의 의미와 관련된 사례가 있어 소개해드리고자 합니다.

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[사건의 개요]

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상가 임대인인 원고들이 피고의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 청구하였는데, 계약갱신요구 거절의 이유가 3개월치에 달아도록 차임을 연체하였다는 이유였습니다.

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다만 피고는 임대차기간 중 차임을 3개월 치에 달하도록 연체한 적이 있었으나 그 후 차임 지급으로 '계약갱신요구권을 행사할 당시'에는 3기분의 차임 연체상태는 해소되었던 사건이었습니다.

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[대법원 판결]

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대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 건물명도(인도)

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임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유인 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호)’의 의미

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｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조).

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위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.

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즉 계약갱신요구를 거절한 정당한 사유가 있으므로 원고는 건물명도 청구에서 승소한 사안입니다. 이전 대법원의 판시와 맥락을 같이 하고 있으며, 법규정의 문언 및 취지에 비추어 3기의 연체가 있다고 할 경우에는 당사자간의 신뢰가 있다고 볼 수 없다는 것입니다.

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상가임차인의 경우 계약갱신청구권의 행사로 인하여 장기간 임차가 가능한 것과 대비하여 임대인의 계약갱신거절의 사유도 좁게 한정하여 해석하지 않으려는 경향을 보인 판시라고 할 수 있겠습니다.

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마지막으로 유의할 점은 코로나 사태로 인하여 (2020. 9. 29. ~ 2021. 3. 28.) 6개월 동안의 임료 지체는 포함되지 않는다는 점입니다.

즉 2020. 9. 29. 이전에 2기의 차임을 연체하고 있었다 하더라도, 2020. 9. 29. 부터 6개월 기간동안 차임을 연체한 것에 불과한 경우에는 계약 해지 및 거절사유가 될 수 없다는 점을 알려드리며 이만 글을 마칩니다.