리모델링 공사(인테리어 공사) 하자 발생 시 대처방법은? 

  시공 후 오래된 아파트, 빌라 등에서 거주를 하다보면 부분별 노후화가 된 부분이 많이 발생하게 되는데, 한편으로 재건축에 있어서는 계획 수립, 안전진단, 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리거분계획인가, 착공 및 분양에 이르기까지 여러 절차를 이행하여야 하고, 시간 또한 오랜 기간 소요되다보니 사용 편의 및 노후부분 보수를 위하여 리모델링 공사(인테리어 공사)를 하는 경우가 많습니다. 또한 새롭게 부동산을 매수하여 입주하는 경우에 있어서도 공사가 필요한 경우가 많겠죠?

  공사가 잘 마무리되고, 발생된 하자가 특별히 없거나 또는 하자에 대하여 시공 업체가 잘 수리를 해주면 좋겠지만, 시공사가 하자에 대한 보수를 하여주지 않는 등 많은 분쟁이 발생하기도 합니다.

1. 분쟁의 대표적인 유형

  리모델링 공사(인테리어 공사)를 하는 경우에 있어 복잡한 공정이라든지, 공사 대금이 그리 크지 아니한 규모가 많다보니 공사내역이 명확히 반영되어 있는 계약서를 제대로 작성하지 않고 구두로 협의한다든지, 계약서 내에서도 각 항목별, 자재의 사용 등에 대한 명시를 제대로 하지 않는 경우도 많은데,

  아무래도 가장 많이 문제가 발생하는 것은 ① 하자 발생, ② 계약내용에 미충족한 시공 또는 변경 시공, ③ 하자보수 요청에도 불구하고 보수를 하지 않는 경우, ④ 정해진 공사 기간 내 미시공(공사 지연), ⑤ 추가 공사대금 관련이겠습니다.

2. 분쟁 발생 시 해결방안

  먼저, 발생된 하자 등 시공사의 시공에 대한 문제점이 있는 경우 이에 대한 부분을 확인하여 보수 요청을 하여야겠습니다.

  민법 제667조에서 수급인의 담보책임을 규정하고 있는데, 먼저 이를 살펴보면 다음과 같습니다.

  즉, 시공한 부분에 하자가 있을 때 기간을 정하여 보수를 청구할 수 있고, 보수를 하지 않는 경우는 물론 보수를 요청하지 않고서라도 발생된 손해에 대하여 배상을 청구할 수 있다고 할 것입니다.

  이에, 먼저 보수 요청을 하되 이행을 하지 아니하는 경우에는 하자보수에 갈음하여 손해배상청구를 통해 보수에 소요되는 비용 상당을 법원으로부터 인정받아 시공자로부터 받은 금원을 가지고 보수를 하는 방법이 있겠습니다.

  또한, 공사가 지연된 부분이 있다면 지체된 부분에 대한 배상기준을 계약서 내 마련해둔 경우에 있어서는 해당 손해 역시 같이 물어볼 수 있겠죠?

  경우에 따라 시공사가 추가공사를 하였음을 이유로 추가공사대금을 청구하는 경우도 있는데 해당 공사가 동의를 받아 진행된 사실이 있는지, 당초 계약에서 정한 내용 이외 추가로 이루어진 부분인지 등 확인하는 것이 중요하겠습니다.

3. 시공사가 하자보수를 하지 않는 경우 잔금지급은 어떻게 하나?

  리모델링 공사(인테리어 공사)를 할 때 계약금을 먼저 지급하고, 나머지 잔금의 경우 공사가 완료하면 지급하는 형태로 약정하는 경우가 많습니다. 시공사는 자신의 업무를 다 했다고 하며 하자보수를 하지 않는 경우에도 잔금 지급을 다 하여야 하는지 의문이 생길 수 있는데, 아래 대법원 판결과 같이 원칙적으로 하자보수의무와 잔금지급의무는 동시이행관계에 있다고 할 것입니다.

  “원심도급계약에 있어서 완성된 목적물에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 하자의 보수를 청구할 수 있고, 그 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있는바, 이들 청구권은 특별한 사정이 없는 한 수급인의 공사대금 채권과 동시이행관계에 있는 것이므로, 이와 같이 도급인이 하자보수나 손해배상청구권을 보유하고 이를 행사하는 한에 있어서는 도급인의 공사대금 지급채무는 이행지체에 빠지지 아니하고, 도급인이 하자보수나 손해배상 채권을 자동채권으로 하고 수급인의 공사잔대금 채권을 수동채권으로 하여 상계의 의사표시를 한 다음날 비로소 지체에 빠진다고 보아야 한다(대법원 1989. 12. 12. 선고 88다카18788 판결, 1991. 12. 10. 선고 91다33056 판결, 1994. 10. 11. 선고 94다26011 판결 등 참조).”

  물론, 하자 보수의 내용은 매우 적은 반면 잔금의 경우 상당 금원이 남아있다고 하는 경우 전부 거절을 할 수는 없겠고, 하자에 상응하는 부분에 대한 것으로 한정되어야겠죠?

4. 주의사항(예방 방법)

  공사과정 및 공사 이후 피해가 발생하지 않기 위해서는 반드시 공사계약서를 작성을 하되, 공사의 범위, 사용하는 자재 등에 대한 부분을 반드시 명시하는 것이 좋겠고, 각 대금의 지급 시기, 공사 기간, 지연 시 손해배상책임, 하자 발생 시 처리에 관한 부분을 반드시 명시할 필요가 있겠습니다.

  실제로, 관련 분쟁에 있어 구두로 분명히 이렇게 하기로 하였다고 하는데, 계약서에 정한바가 없고 이를 입증할 자료가 없어 원하는 결과를 전부 인용 받지 못한 사례들이 있기에 계약서에 반드시 명기가 필요한 부분입니다.

  또한 하자부분을 다툼에 있어 단순히 눈에 보이는 하자 뿐만 아니라 다른 자재의 사용, 변경 시공 등에 대한 부분도 손해배상의 대상이 될텐데 계약서에 관련 내용 기재가 없는 경우에는 시공사의 책임을 물음에 있어 제한될 여지가 상당하겠죠?

5. 결 어

  처음 공사를 의뢰하고 초기 공사과정에 있어서는 좋은 관계를 유지하다가 공사 막바지로 가면서 불만이 생기고, 공사 완료 이후 발생된 하자 처리에 있어서는 관계가 완전히 틀어져 소송 상 분쟁으로까지 이어지는 경우가 많습니다. 공사를 의뢰한 입장에 있어서는 공사대금 자체가 크지 않고 하자내역 및 이에 대한 손해배상을 구체적으로 입증하지 못하여 어떻게 처리를 하여야할지 막막할 수 있는데, 정당한 권리를 주장하여 손해를 배상받을 수 있도록 변호사의 도움이 필요할 수 있겠습니다.