안녕하세요 삼성동최변입니다
최근 대법원은 지역주택조합 가입시 체결한 환불보장약정이 무효이더라도
분담금을 계속 납부했다면 뒤늦게 조합계약의 무효를 주장할 수 없다고 판단했는데요
(대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다216757 판결)
https://www.lawtimes.co.kr/news/articleView.html?idxno=215800
오늘은 위 판결과 유사하게
지역주택조합 가입시 체결한 환불보장약정이 무효로 판단되었음에도
신의성실의 원칙을 이유로 조합원의 분담금 반환청구가 인정되지 않은 사례를 소개해 드리겠습니다
사건의 개요
A씨는 2020. 1. 29. B지역주택조합과 공동주택 신축사업과 관련한 조합가입계약을 체결하고
분담금 5,000만원을 B조합에게 지급했습니다.
계약 당시 A씨는 B 조합과
"2020. 6.까지 사업계획승인 미접수 시 납입한 분담금 전액을 환불한다"는 내용의 환불보장약정을 체결했는데요
B조합은 2022. 4.이 되어서야 사업계획승인을 신청하여 2023. 5. 사업계획승인을 받았습니다.
이에 A는 2023. 6. B조합을 상대로 소송을 제기하여
주위적으로 기망을 원인으로 한 불법행위에 기한 손해배상을,
예비적으로 조합 총회 결의가 없어 무효인 환불보장약정으로 인해 조합가입계약도 무효임을 이유로
기납입한 분담금에 대해 부당이득반환을 청구했습니다
원심의 판단
1심 재판부는 원고의 주위적 청구를 인용했습니다
B조합이 실제로 이행이 불가능한 환불보장약정을 체결한 행위를 A씨에 대한 기망행위로 보아
B조합에게 불법행위에 기한 손해배상책임을 인정한 것인데요
반면 2심 재판부는 원고의 주위적 청구를 기각하는 대신 예비적 청구를 인용했습니다
환불보장약정의 체결이 ''총유물의 처분행위''로서 총회 결의를 거쳐야 함에도 이를 거치지 않은 이상 무효이고,
무효인 환불보장약정은 조합가입계약의 중요 부분을 이루기 때문에
민법 제137조의 일부무효의 법리에 따라 조합가입계약 전체가 무효라고 판단한 것인데요
따라서 B조합이 A씨로부터 받은 분담금을 부당이득으로 반환해야 한다고 보았으며,
A씨의 권리 행사가 신의성실의 원칙에 반한다는 B조합의 주장은 받아들이지 않았는데요
대법원의 판단
대법원의 판단은 1,2심 모두와 달랐습니다
대법원은 환불보장약정이 조합 총회의 결의가 없어 무효이고
이에 따라 조합가입계약 또한 무효가 된다는 원심의 판단에는 동의하면서도
사업이 정상적으로 진행되고 있는 상황에서 조합가입계약의 무효를 주장하며 분담금 반환을 청구하는 것은
신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 보아 원고의 주위적 청구와 예비적 청구를 모두 기각했습니다
대법원 제시한 구체적인 근거는 다음과 같았습니다
1. 조합원이 환불보장약정을 체결하는 주된 목적은 사업 무산시의 위험을 최소화하려는 것이지
분담금 반환을 절대적으로 보장받는데 있지 않다
조합원의 궁극적 목적은 신축 아파트의 소유권을 취득하는 것이다
2. 환불보장약정의 핵심 목적은 사업계획승인 절차의 조속한 이행을 촉구하는 것으로,
비록 B조합의 사업계획승인 신청이 당초 약정한 기한보다 늦기는 하였으나
궁극적으로 사업계획승인이 이루어져 사업이 무산될 위험이 소멸했으므로
환불보장약정의 실질적 목적이 달성되었다
3. A씨는 환불보장약정 체결시점으로부터 3년이 경과하도록
조합가입계약의 무효를 주장하거나 분담금 반환을 요구하지 않았다
따라서 A씨가 당초 조합가입계약에서 벗어나려던 의사를 묵시적으로 철회했다고 보아야 한다
4. 조합원 분담금은 다수 조합원의 주거 안정을 위한 공공적 성격을 띄고,
지역주택조합 사업계획승인이 있은 후에는 신규 조합원의 모집이 불가능하므로
A씨에게 분담금을 반환할 경우 발생하는 재정적 손실은 다른 조합원들에게 전가될 수밖에 없다
이러한 상황에서 A씨의 분담금 반환을 인정할 경우
A씨는 아무런 손해 없이 투자금을 회수하는 반면,
사업의 성공을 위해 노력해 온 B조합과 조합원들이 그 부담을 모두 떠안게 되어
형평에 반하는 부당한 결과가 초래된다
대법원 판결의 의의
이번 대법원 판결은 지역주택조합이 조합원 모집을 위해 체결하는
환불보장약정의 법적 효력과 그에 따른 권리 행사의 한계를 정했다는 데 의의가 있는데요
지역주택조합 사업이 본궤도에 오르게 되어
조합가입계약의 궁극적인 목적인 '신축 아파트의 소유권 취득'이 실현가능하게 되었음에도
조합원이 부동산 시장의 변화 등 사정변경에 따라 계약에서 이탈하기 위한 수단으로
환불보장약정을 악용하는 것을 제한했다는 점에 의미가 있는 판결입니다
지역주택조합 관련 분쟁, 내 일처럼 진심을 다해 수행해줄 변호사가 필요하다면
최상우 변호사에게 연락주세요
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.