임대인 명의 변경 시 전 임대인 상대로 보증금 반환 청구 승소 

사건의 개요

의뢰인은 임대차 계약을 체결 후 주택에 거주하던 중 다른 사람으로 명의가 이전 사실을 뒤늦게 전달받게 되었고, 새로운 임대인의 재산 상태조차 알지 못한 상태에서 법률적 조언을 얻어 거부하는 의사를 표시하였습니다. 우려하던 것처럼 변경된 임대인은 대출을 상환하지 못하여 건물이 경매에 경매절차가 개시되었고, 임차인은 배당을 받고자 채권신고를 한 상태였습니다.

결국, 의뢰인은 일부 보증금을 회수한 상태에서 퇴거하는 상황에 이르렀고, 잔여 보증금의 회복을 위해 전 임대인에게 반환을 청구하였으나, 변경된 임대인에게 책임을 전가하여 결국 두 사람을 상대로 소송을 의뢰하고자 법무법인 대환에 문의하였습니다.

본 사건의 특징

대법원은 "임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임 차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.”고 판시하였습니다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결 참조).

위 법리에 의하면 임차 목적물이 양도된 경우 원칙적으로 임대차 계약상의 권리·의무 일체가 그대로 승계되기 때문에 양수인이 임차인에 대한 보증금 반환의무를 면책적으로 인수하게 되지만, 예외적으로 임차인이 양수인의 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 이를 벗어날 수 있습니다.

의뢰인은 처음 임대차계약을 체결하는 과정에서 부동산 소유권이 변경될 것이라는 사실을 전혀 알지 못하였고, 계약 도중에 뒤늦게 이 사실을 알고서 그 즉시 이의를 제기하였습니다. 이에 대하여 임대인 측은 원고가 경매절차에 채권신고 후 배당을 받아 임대인 변경을 받아들였다고 주장하였으나, 법원은 의뢰인의 이의제기를 인정하여 이전 임대인이 전부 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다.

결과

원고 승소

근거규정

주택임대차보호법 제3조 제4항