임차인의 원상회복의무 어디까지일까? 통상의 손모란? 

임차인의 원상회복 의무는 무엇인가요?

임대차 계약 종료 후 임차인은 임대인에게 원상회복의무(민법 제654조, 제615조)를 부담하고, 그 원상회복 범위는 특별한 사정이 없는 한 임대 당시의 상태로 임차물을 반환해야 합니다. 대한민국처럼 전월세가 보편화되어있는 경우 많은 임대인과 임차인이 이 부분에 대하여는 다들 알고 있는 부분이기도 합니다.

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임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기고 임차인은 후임 세입자를 위해 임차당시의 상태로 목적물을 돌려놓는 것이 그 형평의 원칙에 맞는다 할 것입니다.

민법

615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

통상의 손모의 경우 원상회복의 범위는?

임차인이 통상적으로 임차 목적물을 사용했음에도 발생하는 목적물의 흠이나 가치의 감소부분은 어떨까요?

판례는 이를 ‘통상의 손모’라 하여 그 책임에 대하여 판시하고 있습니다. 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다.(서울중앙지법 2007. 5. 31., 선고, 2005가합100279,2006가합62053, 판결 등 참조 )라고 판시하고 있습니다.

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따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 가능합니다.

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임차인이 전 임차인으로부터 시설을 인수한 경우?

실무상 새로운 임차인이 전 임차인으로부터 시설을 인수하여 영업을 한 경우에는 전 임차인이 설치한 시설물까지도 새로운 임차인이 원상회복의무를 부담하는지 여부에 다툼이 많이 발생하게 됩니다. 문제는 대법원이 이에 대하여 상반된 판례를 내놓아서 문제가 됐습니다.

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가. 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결

갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 본 사례입니다. [대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결, 서울고등법원 2017.9.7. 선고 2017나2007444, 서울남부지방법원 2017.1.13. 선고 2016가합102819 ]

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나. 대법원 1990. 10. 30., 선고 90다카12035 판결

전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다. [대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결]

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물론 위의 판례의 사실관계는 달랐지만 새로운 임차인에게 민법이 정한 임차 당시 원상회복의무를 부담시키려면 임대차계약서에 원상회복 범위나 기준에 관한 특별한 약정을 하는 것이 안전합니다. 이러한 약정을 하지않은 경우 원상회복의무에 대하여 분쟁이 생길 수 있음을 항상 염두에 두어야 합니다