권리금 반환청구 소송의 주요 법률적 쟁점에 관하여 

1. 핵심 요약

권리금 반환청구 소송의 핵심은 ​임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해​하였는지를 가리는 것입니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법) 제10조의4는 임차인이 형성한 영업적 가치를 권리금으로 회수할 기회를 보호하며, 임대인이 이를 방해하면 손해배상책임을 지도록 규정하고 있습니다 김용덕 편집대표 ≪주석 민법 채권각칙≫, 김용덕 편집대표 ≪주석 민법 채권각칙≫.

주요 법적 쟁점은 ① 전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받는지, ② 어떤 행위가 임대인의 '방해행위'에 해당하는지, ③ 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절할 '정당한 사유'가 무엇인지 등입니다.

판례에 따르면, ​계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수기회는 보호​되며 대법원-2017다225312, 임대인이 스스로 상가를 사용하겠다는 이유만으로 신규 계약을 거절하는 것은 정당한 사유가 될 수 없습니다 서울남부지방법원-2017가단254932, 전주지방법원-2018나6108.

2. 관련 법규범

권리금 반환청구 소송의 가장 핵심적인 법적 근거는 다음과 같습니다.

• ​상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)​ 김용덕 편집대표 ≪주석 민법 채권각칙≫

• ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 행위를 함으로써 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. (단, 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우는 제외)

1. 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위

2. 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위

• ② 다음 각 호의 경우 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

• ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

• ④ 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.

3. 판례 법리

가. 계약갱신요구권이 없는 임차인도 보호되는가?

​예, 보호됩니다.​ 대법원은 임차인의 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 입법 취지와 내용이 다르다고 보아, 전체 임대차 기간이 10년(구법 5년)을 초과하여 임차인에게 계약갱신요구권이 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 명확히 판시하였습니다 대법원-2017다225312, 김용덕 편집대표 ≪주석 민법 채권각칙≫. 하급심 판례 또한 같은 입장을 취하고 있습니다 대전지방법원-2016나108951, 서울남부지방법원-2017가단254932.

나. 임대인의 '방해행위'란 무엇인가?

상가임대차법 제10조의4 제1항은 방해행위의 유형을 명시하고 있으며, 판례는 이를 구체적으로 해석하고 있습니다.

1. ​신규 임대차계약 체결 거절​: 임대인이 단순히 자신이 직접 상가를 사용하겠다거나 대구지방법원상주지원-2021가단7282, 전주지방법원-2018나6108, 건물을 재건축 또는 대수선하겠다는 계획만으로 신규 임대차계약 체결을 거절하는 것은 정당한 사유가 없는 방해행위에 해당합니다 대법원-2017다225312.

2. ​현저히 고액의 차임·보증금 요구​: 주변 시세에 비해 터무니없이 높은 금액의 차임이나 보증금을 신규임차인에게 요구하여 사실상 계약을 무산시키는 행위도 방해행위로 볼 수 있습니다 김용덕 편집대표 ≪주석 민법 채권각칙≫, 서울중앙지방법원-2020가단5227977.

3. ​임차인의 신규임차인 주선 자체를 무력화하는 행위​: 임대인이 "누구를 데려와도 계약하지 않겠다"는 등 신규임차인과의 계약 체결 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 이는 방해행위에 해당합니다 대구지방법원김천지원-2022가단37218, 대구지방법원-2022나311765, 김용덕 편집대표 ≪주석 민법 채권각칙≫.

다. 임대인이 계약을 거절할 '정당한 사유'는 무엇인가?

임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 '정당한 사유'는 법에 엄격하게 규정되어 있으며, 임대인이 이를 입증해야 합니다.

1. ​임차인의 귀책사유​: 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 헌법재판소-결정례-2021헌바264, 헌법재판소-2021헌바264, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 등 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 임대인은 권리금 보호의무를 지지 않습니다.

2. ​신규임차인의 자력 부족 등​: 임차인이 주선한 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우 임대인은 계약을 거절할 수 있습니다 김용덕 편집대표 ≪주석 민법 채권각칙≫.

3. ​상가건물의 비영리 목적 사용​: 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 경우 정당한 사유로 인정될 수 있습니다 서울중앙지방법원-2021나59764. 다만, 법원은 임대인의 이러한 주장이 권리금 지급을 회피하기 위한 명목상의 주장은 아닌지 그 진정성을 엄격하게 심사합니다 서울중앙지방법원-2022가단5361420.

4. ​법령에 따른 철거·재건축​: 임대차계약 체결 당시 구체적으로 철거·재건축 계획을 고지했거나, 건물의 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 재건축이 이루어지는 경우가 아니면 단순한 재건축 계획만으로는 정당한 사유가 되기 어렵습니다 대구지방법원김천지원-2022가단37218.

4. 검토 및 적용

권리금 회수 방해로 인한 임대인의 손해배상책임은 상가임대차법이 특별히 요건, 배상범위, 소멸시효를 정한 ​법정책임​입니다 대법원-2022다260586, 김용덕 편집대표 ≪주석 민법 채권각칙≫. 따라서 임차인은 소송에서 임대인의 '방해행위'가 있었고, 그로 인해 권리금을 회수하지 못하는 손해가 발생했음을 입증해야 합니다.

손해배상액은 원칙적으로 ​'신규임차인이 지급하기로 한 권리금'과 '임대차 종료 당시의 감정평가액' 중 낮은 금액​을 한도로 합니다 김용덕 편집대표 ≪주석 민법 채권각칙≫. 법원은 임차인이 해당 상가에서 영업한 기간, 초기 투자비용의 회수 정도, 상가 위치의 영업상 이점 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 손해배상액을 공평의 원칙에 따라 일부 감액(책임제한)할 수 있습니다 광주고등법원-2018나25129, 대구지방법원-2022나311765, 서울중앙지방법원-2022가단5361420.

5. 리스크 및 반대 견해

• ​임차인의 정보제공 의무​: 임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인의 보증금 지급 자력 등 정보를 제공할 의무가 있습니다(상가임대차법 제10조의4 제5항). 그러나 판례는 임대인이 신규 계약 체결 의사가 없음을 명백히 밝힌 경우에는 임차인이 더 이상 정보를 제공할 필요가 없다고 보았습니다 대구지방법원-2022가단114185.

• ​권리금 포기 특약의 효력​: 임대차계약 시 '권리금을 주장하지 않는다'는 내용의 특약을 넣는 경우가 있으나, 이는 임차인에게 불리한 약정으로서 상가임대차법 제15조(강행규정)에 따라 효력이 없습니다 광주고등법원-2018나25129, 대구지방법원-2022나311765, 대구지방법원상주지원-2021가단7282.

• ​소멸시효​: 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 시효로 소멸하지 않으니 주의해야 합니다 김용덕 편집대표 ≪주석 민법 채권각칙≫.