저는 형사 전문 변호사이기 전에,
경제부 팀장 경찰 간부였습니다.
수사 현장에선 신종 전세사기 수법을 분석해
사기꾼들을 줄줄이 검거했고,
지금은 변호사로서 사전 계약서 검토부터
피해 회복, 가해자 처벌까지 함께하고 있습니다.
고생해서 이 글을 찾아주신 만큼,
당신에게 도움이 되지 않는 글 따위는
단 한 글자도 적지 않겠습니다.
[ 당신 사건, 재판 전에 끝냅니다.
경찰 간부 출신 ㅣ 김판수 변호사 ]
경찰대 졸업
인천 부평 경찰서 경제팀 수사관 근무
전) 법무법인 세종 형사팀 변호사
전) 삼성전자 법무팀 변호사
현) 법무법인 AK 대표 변호사
"처음 들어보는 말, 신탁 사기.
이게 도대체 뭘까요?
요즘 신종전세사기수법으로 떠오르는 게
바로, '신탁 사기'입니다.
처음 들으면 좀 어렵게 느껴질 수 있지만,
알고 나면 의외로 단순합니다.
쉽게 설명드릴게요.
건물을 새로 짓는 건축주는 대부분 은행에서 돈을 빌립니다.
그런데 은행 입장에선 개인 건축주만 믿고 돈을 빌려주는 게 꺼려지죠.
그래서 이런 조건을 붙입니다.
'건물 완공 전까지는 소유권을 신탁회사에 넘겨라'
이때 건축주는 위탁자, 신탁회사는 수탁자가 되고,
법적으로 건물의 소유자는 '신탁회사'가 됩니다.
여기서 문제가 시작됩니다.
이제 임차인이 집을 구하려고 등기부등본을 확인합니다.
등기상 소유주는 'ㅇㅇ신탁' 같은 회사 이름이 나옵니다.
보통 사람들은
'아, 큰 회사네. 믿을 만하다'고 생각하죠.
그런데 계약하러 나온 사람은 신탁회사가 아니라 건축주입니다.
그리고 이렇게 말합니다.
'제가 실질적으로 관리하는 건물입니다.
저랑 계약하시면 됩니다'
여기에 부동산 중개업자까지 말이 맞아떨어지면
대부분 아무 의심 없이 전세 계약을 맺어버립니다.
그런데, 이 계약.
무효입니다.
출처 입력
신탁계약서에는 보통 이런 조항이 있습니다.
'위탁자는 수탁자의 사전 승낙 없이 임대차 계약을 체결할 수 없다'
즉, 건축주가 신탁회사 동의 없이 맺은
전세계약은 무효라는 뜻입니다.
그럼 어떻게 될까요?
→ 신탁회사가 '나가라'고 하면 진짜 나가야 합니다.
→ 주택임대차보호법 적용도 안 됩니다.
→ 대항력도 인정 안 됩니다.
→ 경매 때 우선변제권도 없습니다.
"계약할 때 무조건 '이거' 달라고 하세요.
계약할 때 무조건
'신탁회사 동의서' 달라고 하세요.
이게 있으면 정상적인 계약이지만,
없으면 법적으로 무효입니다.
그만큼 중요합니다.
STEP 1: 등기부부터 확인하세요.
등기부등본을 먼저 떼어보세요.
소유자가 'ㅇㅇ신탁'으로 되어 있다면 빨간불입니다.
계약하러 나온 사람이 신탁회사가 아닌 건축주라면,
'이 계약 괜찮은 건가?'하고 의심부터 하셔야 합니다.
STEP 2: 신탁원부를 열람하세요.
인터넷 등기소에서 신탁원부를 발급받을 수 있습니다.
쉽게 말해, 이게 건물에 대한 신탁 계약서입니다.
여기서 '임대 권한'에 관한 조항을 찾아보세요.
'신탁회사 동의가 있어야 임대할 수 있다'라고 되어 있다면?
신탁회사 허락 없이 맺은 계약은 무효입니다.
STEP 3: 동의서를 요구하세요.
건축주에게 이렇게 말하세요.
'신탁회사 동의서를 보여주세요. 원본도 주셔야 합니다'
여기서 건축주가 말을 돌리거나 얼버무린다면
99% 사기입니다.
STEP 4: 동의서 진위를 확인하세요.
동의서를 받았다고 안심하시면 안 됩니다.
가짜일 수도 있습니다.
반드시 신탁회사에
직접 전화해서 확인하세요.
'ㅇㅇ 건물 관련해서 임대 동의서를 작성해 주셨었나요?'
'보증금은 누가 받기로 되어 있나요?'
'건축주에게 보증금을 줘도 되나요?'
또한, 동의서에서 아래 항목들도 꼼꼼히 체크하세요.
- 임대 기간이 전세 기간과 정확히 일치하는지
- 보증금 한도가 정해져 있는지
→ 내가 낼 금액이 그 한도 안에 들어가야 안전합니다.
이 모든 게 확인된 후에만 진행하세요.
"대화 예시로 확인하는
신탁 사기 체크 포인트
건축주와의 대화
당신: '신탁회사 동의서 보여주세요'
건축주: '그런 거 없어도 돼요. 제가 여기 실 관리자예요'
→ 여기서 끝입니다.
동의서 못 준다고 하면 더는 대화하지 말고
바로 계약에서 빠지세요.
신탁회사와의 통화
1)
당신: 'ㅇㅇ건물 105호 임대 동의서가 발급됐는지 확인 부탁드립니다'
신탁회사: '그런 동의서 발급된 적 없습니다'
→ 즉시, 즉시 계약 중단하세요.
2)
당신: '보증금은 건축주한테 드려도 되는 건가요?'
신탁회사: '보증금은 저희(신탁회사)에게 입금하셔야 해요'
→ 99% 사기.
당신이 마음에 들어 한 그 집,
사기꾼도 '바로 이거다' 노리고 만든 겁니다.
아래 체크리스트가
당신의 보증금을 지켜줄 유일한 방패입니다.
● 등기부 소유자 확인
● 신탁원부 열람
● 신탁회사 동의서 요구
● 동의서 진위 확인
● 보증금 지급 대상 확인
● 임대 기간 일치 여부
● 보증금 한도 확인
이 중 단 하나라도 문제가 있으면
절대 계약하지 마세요.
당신이 마음에 들어 한 그 집,
사기꾼도 '바로 이거다'
노리고 만든 겁니다.
'좋은 조건이라 놓치기 아깝다'는 생각 때문에
지금 이 순간에도 누군가가
수억 원을 날리고 있습니다.
건축주 말 믿지 마세요.
중개사가 괜찮다고 했다고요?
그 사람이 책임진답니까?
신종전세사기수법은 법도 보호해 주지 못하는
무서운 사기입니다.
한번 당하면
보증금은 허공에 사라집니다.
'당하지 않는 게'
해답이라는 얘기입니다.
조금이라도 의심스러우면
망설이지 말고 변호사에게 확인받으세요.
수십만 원의 검토 비용이
당신의 수억 원을 지켜줍니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
저는 경찰 출신 변호사
김판수입니다.
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