보증금 안 돌려줄 때, 받아낼 수 있는 방법이 있을까요?

김상수 변호사

보증금반환전액승소

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가족보다 가까운 법무법인 선린 전세임대 및 민사연구소입니다.

[임대차보증금반환소송] 외국인 낙찰자가 보증금 1억1천만 원을 돌려주지 않았을 때, 임차인은 어떻게 해야 할까?

전세보증금은 단순한 금전이 아니라, 생활의 기반이자 생존 자금입니다.

그런데 집을 낙찰받은 새 소유자가 외국인이라는 이유로,
“보증금을 돌려줄 의무가 없다”며 버틴다면 어떻게 해야 할까요?

이번 사건은 중국인 낙찰자가 보증금 1억1천만 원 반환을 거부한 사례에서,
법무법인 선린이 임차인을 대리해 전액 승소한 사건입니다.

원고 A씨는 수원 장안구 소재 빌라에 전세로 거주 중이었고,
보증금 1억1천만 원을 임대인 Q씨에게 지급했습니다.

이후 중국 국적의 P씨가 해당 빌라를 경매를 통해 낙찰받아 새로운 소유권자가 되었고,
임대차계약이 종료된 이후에도 보증금 반환을 거부했습니다.

P씨는 “계약이 끝났으니 나가라”는 입장을 고수했지만,
A씨는 “보증금을 돌려받는 즉시 퇴거하겠다”고 대응했습니다.

피고 P씨는 부동산을 낙찰받으면서 임대인의 지위를 승계했기 때문에,
임차인에 대한 보증금 반환의무도 함께 인수해야 합니다.

이는 민법 제618조 및 주택임대차보호법 제3조 제4항에서
임대인의 지위가 새로운 소유자에게 승계됨을 명시하고 있기 때문입니다.

즉, 외국인이라도 대한민국 내 부동산을 소유·임대했다면
임차보증금 반환의무를 똑같이 부담해야 합니다.

법무법인 선린은 피고의 불법적인 반환 거부에 맞서,
다음과 같은 핵심 증거를 체계적으로 정리했습니다.

이 증거들을 통해, 피고가 낙찰 이후에도 보증금 반환의무를 인수했음을 명확히 입증했습니다.

수원지방법원은 2025년 10월 16일 선고에서 원고의 청구를 전부 인용했습니다.

판결 요지:
피고는 원고에게 해당 부동산을 인도받음과 동시에
보증금 110,000,000원 및 소송비용 전액을 지급하라.

또한 즉시 집행 가능한 가집행 판결을 내려,
피고가 항소하더라도 임차인이 신속히 강제집행으로 보증금을 회수할 수 있도록 보호했습니다.

→ 결과: 원고 전부승소 (보증금 1억1천만 원 + 소송비용 + 가집행 포함)

① 대항력 있는 임차인의 법적 지위
대항요건을 갖춘 임차인은 새로운 소유자에게도 보증금을 청구할 수 있습니다.

② 외국인 소유자도 동일한 법적 의무
외국인 낙찰자라 하더라도 대한민국 내 부동산에 대해선 주택임대차보호법이 동일하게 적용됩니다.

③ 무변론 상태에서도 입증 서류 완비 중요
피고가 불출석했더라도, 선린은 철저한 서면 증거로 원고 청구를 전부 인정받았습니다.

④ 가집행 조항으로 실질적 회수 보장
판결 즉시 강제집행이 가능하도록 ‘가집행’을 포함시켜 항소 지연 위험을 차단했습니다.

이번 사건은 외국인 낙찰자의 보증금 반환 거부에도 불구하고,
법무법인 선린이 임차인의 권리를 끝까지 지켜낸 전액 승소 사례입니다.

외국인 소유 부동산이 증가하면서 이와 같은 보증금 분쟁은 앞으로 더욱 많아질 것입니다.

보증금 반환을 거부당했다면, 감정이 아닌 법률과 증거로 대응하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

법무법인 선린

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