변호사가 알려주는 전세사기 예방법 

안녕하세요!

법무법인 모먼트 서상영 변호사입니다.

오늘은 많은 분들이 걱정하시는 전세사기에 대해 그 피해를 어떻게 사전에 예방할 수 있는지, 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들과 주의할 점에 대해 말씀드리고자 합니다.

전세는 많은 사람들이 선택하는 주거 형태이지만 최근 몇 년간 깡통전세, 허위 계약, 이중 계약, 명의 신탁 등의 전세사기로 피해를 보는 사례가 급증하고 있습니다. 피해를 당한 후에는 손해를 회복하는 것이 매우 어렵기 때문에,
계약 전 꼼꼼한 사전 점검과 법적 검토가 무엇보다 중요합니다.

전세사기는 ‘조금만 더 확인했더라면 막을 수 있었던’ 경우가 대부분입니다.
따라서 아래 내용을 통해, 안전하게 전세 계약을 체결하는 방법을 꼭 숙지해 보시기 바랍니다.

1. 전세사기, 왜 이렇게 많아졌을까요?

전세사기가 증가한 배경에는 다음과 같은 요인이 있습니다:

• 집값 하락과 전세가율 상승: 매매가보다 전세가가 높거나 비슷해지면서, 세입자의 보증금이 제대로 보호되지 않는 구조가 많아졌습니다.

• 깡통주택의 확산: 이미 담보대출이 많이 잡혀 있는 주택에 또다시 전세를 놓는 경우

• 전문 사기단의 조직적 범행: 명의를 빌리거나 허위 서류를 꾸며 다수의 세입자를 속이는 사례

따라서 이제는 누구나 전세사기의 대상이 될 수 있는 만큼, 철저한 사전 검토가 필수입니다.

2. 전세사기를 예방하려면 어떤 점을 확인해야 하나요?

전세 계약 전에 다음 항목을 반드시 확인해야 합니다:

✅ 등기부등본 확인

• 반드시 최신 등기부등본을 열람하세요.

• 소유자와 계약 상대방이 일치하는지, 근저당권·가압류·가처분 등 권리관계가 있는지 확인해야 합니다.

• 근저당 금액과 순위를 확인하여, 보증금보다 선순위 채권이 많으면 위험합니다.

✅ 전입신고 + 확정일자

• 전입신고와 확정일자는 보증금 보호의 기본입니다.

• 전입신고와 확정일자를 받는 날부터, 대항력이 생깁니다.

✅ 전세가율 확인

• 전세가가 해당 부동산의 매매가 대비 80~90% 이상인 경우 매우 위험합니다.

• ‘깡통전세’일 가능성이 크며, 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

✅ 계약 상대방 직접 확인

• 부동산 중개인을 믿더라도, 반드시 등기부상 실소유자 본인과 계약해야 합니다.

• 대리인이 나오는 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.

✅ 전세계약서 특약사항 점검

• ‘전세보증보험 가입’ 조항을 특약에 넣는 것도 좋은 방법입니다.

• 계약 불이행 시 책임소재를 명확히 하고, 손해배상 조항도 기재하는 것이 좋습니다.

3. 부동산 중개업소를 믿어도 되나요?

믿을 만한 중개업소라도 법적 책임은 세입자에게 있습니다.

• 중개사가 ‘괜찮다’고 해도, 실제로 문제가 생기면 법적 책임을 지지 않습니다.

• 따라서 중개사를 통하더라도, 계약서 및 권리관계는 직접 꼼꼼히 확인해야 합니다.

또한, 중개업소의 등록 여부, 공제가입 여부도 함께 확인하세요.
(※ 한국공인중개사협회 홈페이지에서 확인 가능)

4. 전세보증보험, 꼭 가입해야 하나요?

전세보증금 반환보증보험은 전세사기에 대한 가장 강력한 안전장치입니다.

• 가입하면 보증금 반환이 어려운 경우, 보증기관이 대신 보증금을 돌려줍니다.

• 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, HF한국주택금융공사 등에서 가입 가능

• 가입 조건은 주택 가격, 보증금 수준, 계약 기간 등에 따라 다르므로 사전 확인 필수

※ 단, 일부 깡통전세 지역이나 고위험 매물은 가입 자체가 거절될 수 있으므로,
보증보험 가입 가능 여부를 계약 전 미리 확인하는 것이 중요합니다.

5. 이미 계약했는데 전세사기가 의심된다면?

다음과 같은 경우 신속히 법률 자문을 받으시기 바랍니다:

• 계약금 또는 잔금 지급 전인데, 소유자와 연락이 되지 않는 경우

• 등기부에 이상한 권리관계(근저당, 가압류 등)가 추가로 기입된 경우

• 중개사가 계약서 작성을 급하게 종용하거나, 특약사항을 불리하게 작성하려는 경우

이 경우에는, 잔금 지급을 멈추고 계약 진행을 중단하거나 계약 해제를 검토해야 하며,
필요시 형사 고소(사기죄 등)나 채권 보전을 위한 가압류 신청도 고려해야 합니다.

6. 전세사기를 예방하면 얻을 수 있는 이점은?

철저한 사전 점검만으로도 다음과 같은 이점을 얻을 수 있습니다:

✅ 보증금을 안전하게 지키고 주거 불안을 방지
✅ 법적 분쟁 발생 가능성을 크게 줄임
✅ 깡통전세, 명의 위장 등의 피해 예방
✅ 전세보증보험 가입 가능성 확보로 안정성 ↑

<드리는 말>

서상영 변호사는 서울대 법과대학 재학 중 사법시험에 합격하고, 사법연수원을 최상위권으로 수료하였습니다.
이후 김앤장 법률사무소에서 부동산·건설 및 금융 사건을 다수 처리하며 부동산 계약 분쟁 및 전세사기 대응 분야에서 폭넓은 경험을 쌓아왔습니다.

전세 계약은 한 사람의 삶과 재산을 좌우할 만큼 중요한 결정입니다.
‘설마 내가 사기를 당하겠어’라는 생각으로 방심했다가,
수년간의 저축이 한순간에 사라지는 안타까운 사례를 너무도 많이 보아왔습니다.

전세 계약을 앞두고 불안하거나 점검이 필요하시다면,
혼자 판단하기보다는 전문가의 도움을 받아 안전한 계약을 체결하시길 권해드립니다.