전세사기 대응법, 형사고소부터 보증금 반환까지 

1. 전세사기, 어떤 경우에 해당할까?

전세계약을 했는데 보증금을 돌려받지 못하거나, 집이 경매로 넘어가는 경우가 많습니다.

특히 아래와 같은 상황은 단순한 민사 분쟁을 넘어 사기죄로 형사고소 가능성이 있습니다.

• 임대인이 애초에 보증금 반환 의사·능력이 없었던 경우

• 여러 세입자와 이중계약을 체결한 경우

• 계약 명의자와 실제 소유자가 달라 계약 자체가 무효인 경우

• 전세보증보험 미가입 상태에서 주택이 경매로 넘어간 경우

2. 보증금 돌려받는 방법

① 형사고소(사기죄)

반환 의사·능력이 없었다면 형사고소 가능

고소 후 합의 과정에서 일부 보전 가능

② 보증금 반환소송(민사)

임대인 재산을 대상으로 가압류 등 보전처분 신청

이어서 보증금 반환청구소송 제기 → 강제집행 대비

③ 전세보증보험 청구

가입 요건 충족 시, 보험사 통해 보증금 환급 가능

다만 요건·기간·대상 주택 조건이 엄격하므로 확인 필요

3. 실제 소송 사례

• 임대보증금 반환소송 전부승소 → 하자보수비·중개수수료 부담 전액 방어

• 보증금 반환청구 무변론 전부승소 → 신속한 보증금 회수 성공

• 신탁회사의 무리한 가처분 제동 → 가처분이의·제소명령 신청 통해 방어

특히 주택임차권등기명령을 병행하여 소송을 진행한 사건에서는,

연 12% 지연손해금 + 소송비용(변호사 보수 포함)까지 인정되어 보증금 전액과 일부 손해까지 회복된 사례도 있었습니다.

✅ 실무 조언

전세사기 피해자는 임대인이 스스로 보증금을 반환해주길 기다려서는 해결이 어렵습니다.

형사고소와 민사소송을 병행해 법적 압박을 가하는 것이 핵심입니다.

다만, 사건의 구체적 상황마다 대응 방식은 달라질 수 있으므로,

법적 검토와 전략 수립을 통해 신중히 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다.