상가명도소송,월세 미납/기간만료에도 세입자가 퇴거하지 않는다면? 

안녕하세요.

제이씨엘파트너스 명도의 신 최성민변호사입니다.

저희 명도의 신은 신속한 명도소송 절차 진행이 필요하신 의뢰인 분들을 위해 가장 효율적인 법률서비스를 제공해드리고 있습니다.

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코로나 사태 이후 급격하게 침체된 경제가 전혀 회복되지 않고 있는 상황입니다. 경기 침체가 이어지고 있는 상황 속에서 가장 큰 타격을 받는 것은 아무래도 자영업자들일텐데요. 소비자들의 구매력이 약화되고 지갑을 열지 않다보니 좋았던 상권들도 급속하게 쇠퇴하고 있는 상황입니다. 영업을 운영하는데 큰 차질을 빚고 있는 상황이라며 한숨을 쉬는 자영업자들이 참 많습니다.

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그런데 경제라는 것은 긴밀하게 연결되어 있기 때문에, 자영업자들이 타격을 받게 되면 덩달아서 임대인들의 상황도 악화됩니다. 세들어서 영업을 하고 있는 자영업자들이 월세를 못내게 되면 임대인들도 극심한 타격을 받게 되기 때문입니다. 최근 경기 악화로 인해 저희 사무실에 명도소송에 관한 문의가 매우 많아진 편입니다.

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세입자들이 월세를 미납하거나 기간만료에도 퇴거하지 않는다면 상가 건물주들은 세입자들에 대해서 명도소송을 제기하게 됩니다. 최근에는 상가명도소송의 비율이 매우 높아진 편인데요. 그만큼 경기 악화로 인해 월세를 제대로 내지 못하는 자영업자들이 매우 많아졌다고 할 수 있습니다.

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상가임대차보호법은 세입자가 3기분 이상의 차임연체가 있는 경우 임대차 계약을 적법하게 해지할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다.

3기분 차임연체가 발생한 경우 즉시 상가명도소송 절차를 진행하는 것이 바람직합니다. 명도소송 판결을 받기까지 수개월의 시간이 걸리기 때문에 보증금이 넉넉하지 않으면 미납 월세가 보증금을 초과하게 되어 임대인은 극심한 손해를 보게 됩니다.

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세입자에게 명도소송으로 인해 발생한 비용을 청구하면 되지 않느냐는 질문을 주시는 분들이 많은데, 현실적으로 이것이 쉽지많은 않습니다. 상가명도소송의 경우 건물 가액으로 소가가 산출되기 때문에 막상 소송에서 이기더라도 상대방에게 청구할 수 있는 소송비용이 그렇게 많지 않은 편입니다. 더구나 자력이 좋지 않아 이미 수개월의 월세를 미납한 세입자에게 소송비용까지 모두 회수하는 것은 매우 번거롭고 어려운 일이 아닐 수 없습니다.

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소송비용까지 회수할 수 있으면 좋겠지만, 상가명도소송을 제기하는 임대인 분들은 상가명도소송의 목적을 세입자로부터 건물을 최대한 빨리 인도받는 것에 초점을 맞추셔야 합니다.

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월세를 미납하는 세입자를 상가명도소송을 통해 최대한 빨리 퇴거시키고, 다른 세입자를 들이는 것이 그나마 손해를 줄일 수 있는 가장 좋은 방법입니다.

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상가명도소송에서 승소하기 위해서는 "임대차 계약 종료"가 입증되어야 합니다. 어찌보면 당연한 말 같지만 이에 대한 합당한 증거를 제출하지 못하면 소송에서 패소하게 될 수도 있습니다.

대표적인 상가임대차 계약 종료사유는 임차인의 월세 미납과 기간만료입니다. 위에서 말씀드린 것처럼 상가임대차보호법은 3기분 이상의 차임 연체가 있는 경우 임대인이 임차인과 체결한 임대차 계약을 적법하게 해지할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다.

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주의하셔야 할 것은 3기분의 차임 연체가 현존하는 상황에서 임차인에게 해지 통보가 도달되어야 한다는 점입니다. 이 부분은 나홀로 소송을 진행하다가 놓치게 될 수 있는 부분이기 때문에, 증거 구비 여부에 대해서는 전문 변호사와 꼼꼼하게 검토를 해보시는 것이 좋습니다.

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'기간만료'는 월세 미납보다 조금 더 까다로운 측면이 있습니다. 상가임대차보호법은 세입자를 보호하기 위하여 '묵시적 갱신'과 '계약갱신청구권'이라는 제도를 두고 있기 때문입니다.

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'묵시적 갱신'은 임대인과 임차인이 계약종료 6개월에서 1개월 전까지 서로 간에 계약의 종료/갱신에 대해서 아무런 말이 없으면 '전 임대차와 동일한 조건으로' 임대차 계약이 갱신되는 것을 의미합니다.

계약갱신청구권은 임대인의 의사와 상관없이 임차인의 일방적인 의사표시로 계약이 갱신되는 제도를 의미합니다. 상가임대차보호법은 임차인이 최초 계약체결시점부터 10년간 계약갱신청구권을 행사하여 영업을 계속할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다.

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임차인의 계약갱신요구를 거절하기 위해서는 상가임대차보호법이 정한 거절 사유가 있어야 합니다.

해당 거절 사유를 보유하지 못한 상태에서 무작정 상가명도소송을 제기하면 패소하게 될 가능성이 매우 높습니다. 상가임대차보호법은 매우 미묘한 부분이 있기 때문에, 해당 분야에 전문적인 노하우를 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.

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제이씨엘파트너스 명도의 신은 다수의 상가명도소송을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 명도 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 명도의 신에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.