월세 연체 대처하려면 어떻게 해야 되나요? 

안녕하세요. 법무법인 어진 수원부동산변호사 하동권입니다.

오늘은 세입자가 월세를 연체했을 때 임대인이 취할 수 있는 조치와 대처 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

월세계약을 맺으면 세입자는 매월 정해진 날에 월세를 지불해야 합니다. 그러나 생각보다 많은 세입자들이 월세를 제때 내지 않고 연체하는 경우가 있습니다.

한두 달 정도는 이해할 수 있지만, 이러한 상황이 반복되면 임대인 입장에서는 상당히 곤란해질 수밖에 없습니다.

문제는 많은 임대인들이 세입자가 월세를 연체했을 때 어떻게 대처해야 할지 잘 모른다는 점입니다. 따라서 오늘은 세입자가 월세를 연체했을 때 임대인이 취할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.

우선, 임대차보호법에 따르면 세입자의 월세 미납은 계약 해지 사유에 해당합니다. 주택의 경우 두 번, 상가의 경우 세 번 월세를 미납하게 되면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

계약 기간이 남아 있더라도 월세 연체는 계약 해지 사유가 되어 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

수원부동산변호사, 세입자 월세 연체 시 대처 방법은?

​

첫 번째 방법은 명도소송입니다. 명도소송은 계약이 해지되었음에도 불구하고 임차물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 임대인이 임차물을 돌려받기 위해 제기하는 소송입니다.

쉽게 말해, 세입자에게 귀책 사유가 있을 때 임대인이 제기하는 소송입니다. 예를 들어, 임대차 기간이 만료되었는데도 세입자가 나가지 않거나, 불법적으로 점유하고 있을 때, 그리고 월세를 연체하여 계약이 해지된 경우에 진행할 수 있습니다.

그러나 명도소송은 평균 4개월 정도의 소송 기간이 소요될 수 있으며, 길게는 21개월, 짧게는 2개월이 걸릴 수도 있

습니다. 따라서 명도소송을 곧바로 진행하기보다는 내용증명을 발송하여 세입자에게 심리적 압박을 주는 것이 좋습니다.

내용증명은 법적인 강제성이 없지만, 세입자에게 심리적 압박을 주기에는 충분한 효과가 있습니다. 세입자가 월세를 연체했을 때, 내용증명을 통해 계약 해지와 민형사상 법적 조치를 경고하는 문구를 담아 보내면, 세입자는 소송으로 이어질 수 있다는 불안감에 집을 비워줄 가능성이 높습니다. 따라서 세입자가 월세를 연체했다면 일단 내용증명부터 발송해 보시길 권장드립니다.

수원부동산변호사, 명도소송을 준비할 때 주의사항

​

가급적 내용증명으로 문제가 해결되면 좋지만, 내용증명을 발송해도 세입자가 나몰라라 하는 경우가 있습니다. 이럴 때는 명도소송을 통해 세입자를 내보내야 합니다.

명도소송은 세입자의 유책 사유로 제기하는 소송이라 임대인에게 유리하지만, 모든 소송이 그렇듯이 승소하기 위해서는 객관적인 증거가 필요합니다.

​

명도소송을 고려하신다면 다음의 증거를 확보해 두셔야 합니다:

1. 월세 체납으로 계약 해지가 되었음을 입증할 증거: 월세 연체로 인한 계약 해지 사유를 명확히 해야 합니다.

2. 계약 해지 통보를 했다는 사실을 입증할 증거: 계약 해지 의사를 세입자에게 직접 통보하지 않으면 명도소송을 제기할 수 없습니다.

부동산 관련 소송은 임대차계약이 종료되어야 진행할 수 있습니다. 따라서 월세 연체가 계약 해지 사유가 되더라도 계약 해지 의사를 세입자에게 직접 통보하지 않으면 명도소송을 제기할 수 없습니다.

명도소송을 준비하는 임대인이 범하는 흔한 실수 중 하나가 바로 계약 해지 통보 의사를 하지 않는 것입니다. 그러니 명도소송을 하고자 한다면 월세 연체로 인해 계약을 해지하겠다는 의사를 꼭 세입자에게 통보하시길 바랍니다.

​

수원부동산변호사, 명도소송 전, 점유 이전 금지 가처분 신청해야 합니다.

명도소송 전에 점유 이전 금지 가처분을 꼭 신청해야 합니다. 명도소송은 판결문을 받기까지 상당한 시간이 걸리므로, 세입자가 소송 중간에 다른 사람에게 부동산을 이전하는 행위를 막기 위해 부동산 점유 이전 금지 가처분을 반드시 해두어야 합니다.

제3자에게 부동산이 이전되면, 부동산을 점유하고 있는 제3자는 소송의 당사자가 아니기에 소송에서 이겨도 판결문을 사용할 수 없습니다.

따라서 월세 연체 세입자가 명도소송을 진행하는 동안 부동산 점유를 다른 이에게 이전하거나 점유 명의를 변경하려는 위험을 방지하기 위해 이를 필수적으로 진행하시길 바랍니다.

세입자가 월세를 연체할 경우, 임대인은 임대차보호법에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 명도소송을 진행하기 전, 내용증명을 통해 세입자에게 심리적 압박을 주는 것이 효과적일 수 있습니다. 명도소송을 불가피하게 진행해야 한다면, 수원부동산변호사의 도움을 받아 계약 해지 통보와 점유 이전 금지 가처분을 반드시 준비하여 소송을 철저히 대비하시기 바랍니다.