안녕하세요.
임원재 변호사입니다.
전세 계약 시 가장 큰 고민 중 하나는 가계약금 문제입니다.
특히 전세대출이 거절되었을 때 가계약금을 돌려받을 수 있을지에 대해 많은 분들이 궁금해하십니다.
오늘은 부동산 전월세(임대차) 가계.약금과 관련된 모든 내용을 상세히 알아보겠습니다.
가계약금의 기본 개념
부동산 공인중개사 사무소에 찾아가 맘에 드는 물건을 찾게 되면 중개사님이 반드시 하는 말이 있죠?
이 집 곧 나갑니다. 가계약금이라도 바로 입금해버리시죠
보통 가계약금은 정식 계약 이전에 다른 사람에게 해당 부동산이 넘어가는 일을 방지하기 위해
미리 계약金의 일부를 지급하는 것을 말합니다.
보통 월세 등의 경우 100만 원에서 200만 원 정도로 그 금액을 정하는 경우가 많고,
큰 액수의 경우 전세보증금의 1% 즉, 전세 보증금이 5억이라면 500만 원 정도 하는 경우가 많습니다.
그러나 액수에 대해 딱히 정해져있는 것은 없습니다.
단순 변심시 못돌려 받는 그거 맞죠?
가계약금을 지불하고, 더 좋은 물건을 발견한 경우..
중개사에게 연락하면
이미 가계약이 성립됐기 때문에 단순 변심으로 취소하면 돈 못돌려받습니다.
라고 합니다.
근데 사실일까요?
많은 경우 그럴수 있으나,
법원은 가계.약금 반환에 대해 상당히 엄격한 입장을 보이고 있습니다.
우선, '해약금'에 대해서 알아야 할 필요가 있습니다.
민법 제565조 제1항은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금으로 상대방에게 교부한 때에는,
특별한 사정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고
수령자는 그 배액을 상환하여 매매契約을 해제할 수 있다.
이때 계약금으로 교부되는 금액을 해약금 이라고 합니다.
따라서 '계약금'은 '해약금'으로 추정되므로
한번 계약금을 입금했다면, 단순 변심 상황에서 돌려받을 수 없습니다.
그러나 돌려받을 수 있는 경우가 있습니다.
우리가 지급한 것은 '가계약금'입니다.
가계약을 '계약'이라고 봐야할지, 계약이 아닌 무언가로 봐야할지에 따라
가계약금이 계약금인지 아니면 증거금인지지
로 나뉘게 됩니다.
이에 대해 판례는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
당사자 간에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 명백히 인정되지 않는 경우에는
매수인이 스스로 계약을 포기하더라도 가계약금 반환청구가 가능하다.(대법원 2022다247187)
가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다
대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결
즉, 가계약금을 해약금으로 한다는 명시적인 약정이나 가계약서가 없다면
단순 변심으로 취소하더라도 반환을 받을 수 있는 것입니다.
실무적으로는
매매계약의 본질적 사항(매매대금 등)에 관하여 정하지 않았거나,
장래 특정할 수 있는 기준과 방법에 관한 합의가 없는 경우
본계약(정식계약)이 성립되지 않았다고 보아
가계약금에 반환청구를 인용하고 있는 것입니다.
저.. 계약 해제하면 가계약금 반환 안된다는 가계약서 같은거 작성했는데요..
가계약을 해보면 알겠지만,
'계약'이라고 하기 위해선 서로 상대방이 나와서 도장을 찍거나 서명을 해야합니다.
그런데, 가계약은 어떤가요?
공인중개사가 작은 메모같은거 하나 만들어서 일방에게만 도장을 찍게하거나
도장조차 찍지 않은 경우 아닌가요?
법원은 이러한 가계약 서류에 대해 '가계약서'라고도 하지 않고
'메모'라고 부르고 있습니다.
그리고 당연히 '계약서'로 보지 않으며, 공인중개사 사무소의 확인 서면에 불과하다고 봅니다.
원고는 이 사건 메모에 기재된 내용의 합의만으로 이 사건 건물의 매매에 관한 본질적 사항 또는 중요 사항이 모두 합의되었다는 취지이나,
㉮ 형식적 측면에서 위 메모는 원·피고 쌍방이 서명 또는 날인한 처분문서가 아니라 중개사무소 직원이 작성한 확인 서면에 불과하다는 점,
㉯ 또한 위 메모상 당일 수수되는 돈을 ‘가계약금’으로 표현하고 이와 별도로 ‘본계약금’의 존재를 상정함으로써 차후 이 사건 계약과는 성질이 다른 ‘본계약’이 체결되어야 함을 나타내고 있는 점,
㉰ 그리고 위 메모의 내용 자체도 단편적인 문구들만으로 구성되어 그 기재만으로 의미를 명확히 확정하기 어려운 부분이 많은 점(예컨대 잔금일을 3개월 후의 확정 기일로 정한다는 것인지 아니면 3개월 내의 기간 중 별도로 정한다는 것인지, 그리고 ‘임대차 잔금일과 동시 진행’에서 말하는 임대차계약은 어떤 임대차계약을 가리키며, ‘동시 진행’이라는 것이 무슨 의미인지 등),
㉱ 나아가 1억 7,000만 원에 이르는 계약금의 지급일(이는 원·피고가 이 사건에서 크게 다투는 본계약 체결 예정일과도 직접 관계되는 것으로 중요한 사항이다), 이 사건 건물에 설정된 제한물권(갑 제1호증의 기재에 의하면 이 사건 건물에는 채무자 피고, 근저당권자 주식회사 G, 채권최고액 2억 8,800만 원의 근저당권설정등기가 경료되어 있다)에 관한 처리 등 통상의 매매계약이라면 당연히 확정되어야 할 내용 중 누락된 부분이 있는 점
등에 비추어 볼 때, 위 메모를 매매계약서에 버금가는 효력을 가진 문서로 평가할 수 없다.
(중략)
공인중개사사무소에서 체결되는 건물 매매계약의 경우 공인중개사를 통해 총 매매대금, 계약금과 중도금 및 잔금 금액 및 각 지급시기, 목적물의 인도 시기 및 인도시 현상 변경 여부, 소유권이전등기에 필요한 서류의 교부 시기 및 방법, 목적물에 설정된 제한물권 기타 권리관계의 확인 및 그 승계 여부, 건축물 내부시설에 관한 확인, 대리인이 있는 경우 위임장과 인감증명서에 의한 대리권의 확인 등 제반 사항에 관한 교섭과 확인이 이루어지고, 위와 같은 절차가 쌍방 이의 없이 마쳐지면 곧바로 공인중개사가 참여한 매매계약서가 작성되는 것이 실무 관행이므로, 통상은 공인중개사가 제공하는 매매계약서에 서명·날인을 마쳐야 비로소 구속력 있는 계약이 성립되었다고 인식하는 것이 일반의 거래 관념이라 할 것이다.
[서울동부지방법원 2021. 9. 16. 선고 2020가단133483 판결 ]
따라서 공인중개사가 제공하는 매매계약서에 서명 날인을 각각 마쳐야 비로소 구속력 있는 계약이 성립되었다고 보고
해약금 계약도 인정되게 됩니다.
요약하자면 다음과 같습니다.
정식 매매계.약서가 작성되지 않았고
잔금 지급일이나, 임대차 관련 주요사항이 정해지지 않았으며
금액 지급일 등도 지정되지 않았고
기존 임차인이나 근저당권 등이 있다면 그러한 내용의 처리방안도 확정되지 않았다면
계약이 성립하지 않았다고 보아
이때 지급한 금액은 '해약금의 성질을 가진 계약금'이 아니라 '증거금'정도에 불과하므로
가계약이 취소되었다면, 가계약금도 반환하여야 한다.
고 보고 있는 것입니다.
결론
따라서 가계약만 체결한 경우
먼저 변호사에게 상담을 통해 단순 변심에도 반환을 받을 수 있는 경우에 해당하는지를
알아보아야 합니다.
하지만 대부분의 경우
단순변심이라도 돌려받을 수 있다
고 보아야 할 것입니다.
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