임대인이 차임 올려달라고 한 것만으로 묵시적갱신을 막을 수 없어 

임차인이 임대차 종료 후 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않는다면 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 보게 됩니다(민법 제639조 제1항 본문). 즉 임대인이 이의를 제기하지 않으면 임대차계약은 묵시적 갱신이 됩니다.

▶ 이를 민법상 묵시적 갱신이라고 합니다.

민법 제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

"임대인이 임대차가 종료한 후에 임차인에게 차임을 올려달라고 말한 것을 두고 묵시적 갱신을 막을 수 있을까요?"

이와 관련된 대법원 판결이 최근에 선고되어 소개해드리고 자 합니다(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315064 판결).

[사실관계]

임대인은 임대차기간이 만료된 후에 임차인에게 차임증액청구권을 행사하였음에도 임대차기간이 만료됨으로써 임대차가 종료되었다며 임대차목적물의 인도와 차임 상당의 부당이득금의 지급을 청구하였습니다.

[원심 판단]

원심은 임대인이 차임증액을 요청함으로써 민법 제639조 제1항의 이의를 하여 임대차계약이 묵시적갱신되었다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.

[대법원 판단]

대법원은 민법 제639조 제1항의 임대인의 이의는 명시적, 묵시적으로 할 수 있고, 조건부로도 할 수 있다고 하였습니다. 다만 임차인의 신뢰를 보호하기 위하여 묵시적 또는 조건부로 이의를 하였다고 보려면 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 한다고 설시하였습니다.

민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속함을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다고 하였습니다.



따라서 임대인이 차임을 더 올려 받지 못하면 임대차관계를 종료할 생각이라면, 임차인에게 차임을 올려주지 않으면 현 임대차를 종료하겠다는 의사를 보여야 묵시적 갱신을 막을 수 있습니다. 묵시적 갱신이 되지 않는다면, 기존 임대차 기간이 만료함으로써 임대차는 종료된 것이고, 임차인은 임대차목적물을 반환하고 종료 이후부터 발생하는 차임 상당의 부당이득금을 지급해야 합니다.

묵시적 갱신이 된 상황에서 임대차계약을 해지하려면, 임대인은 언제든지 임차인에게 임대차계약 해지의 통고를 해야 합니다. 임차인이 해지의 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 임대차계약은 해지되게 됩니다(민법 제635조 제2항 제1호).



민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일