주택임대관리업체 이중계약 전세/월세 사기, 보증금 반환 책임은? 

언제부터인가 오피스텔 시설 관리를 해주고, 임대인 대신 임차인을 구해주는 역할을 하는 주택임대관리업체가 늘어났는데요.

작년 초, 인천의 한 오피스텔에서도 임대관리업체가 수백 명에게 받은 보증금을 챙겨 잠적하는 일이 발생했습니다.

이 업체는 임대인에게 연회비를 내면 공실이 나지 않도록 관리해주고, 만약 공실이 나더라도 임대료를 보장해주겠다며 접근해 위임 계약을 체결했습니다.

또한 업체가 직접 임대차 계약을 관장했고, 임차인의 보증금도 업체가 수령하는 방식으로 계약을 체결했는데요.

그러던 중 갑자기 매달 지급하던 월세 송금이 중단되었고, 업체가 잠적해버리자 임대인들은 자신들이 직접 받지도 않고 본 적도 없던 임대보증금 전액을 임차인에게 물어주어야 하는 상황에 처했습니다.

이 업체는 임대인들과 '자기관리형 임대관리'로 둔갑한 위탁계약을 체결했지만, 실제 계약 내용을 살펴보면 '위탁관리형 임대관리'였던 것인데요. 처음부터 사기를 칠 목적으로 접근한 것으로 보여 임대인과 임차인 모두 피해를 보고 있는 상황입니다.

주택임대관리업: 자기관리형 vs 위탁관리형

주택임대관리업은 주택 소유자로부터 시설물의 유지, 보수, 임차인 관리 등의 전반적인 임대관리를 위탁받아 처리하는 업무를 말하는데, 자기관리형과 위탁관리형으로 나눌 수 있습니다.

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①자기관리형은 주택 소유자로부터 주택을 임차하여 자기책임으로 돌리는 형태로, 전대의 개념으로 보면 되는데요. 자기관리형 주택임대관리업은 임대인과 임차인의 권리 보호를 위하여 보증보험 가입이 의무입니다.

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②위탁관리형은 주택 소유자로부터 수수료를 받고 임대료 징수 및 시설물 관리를 대행하는 형태로, 자기관리형과 다르게 보증보험 가입 의무가 없습니다.

위탁관리형 보증금 반환 책임, 임대인에게 있나요?

임차인 A 씨는 공인중개사를 통해 오피스텔 월세 계약을 체결하게 되었는데요. 계약 당시 위탁관리업체가 임대인을 대리하여 계약을 체결한다며 보여준 위임장과 위탁계약서를 확인했기에 이를 믿었다고 합니다.

A 씨는 보증금과 월세를 대리인인 업체 명의의 계좌로 송금했고, 이후 계약 기간이 끝나 보증금 반환을 위해 업체에 연락했으나 연락이 두절되었는데요. 이상한 생각이 들어 임대인에게 연락하자, 임대인 역시 피해자라며 보증금은 업체가 받아갔으니 책임질 수 없다는 답변을 들었습니다.

이러한 경우 주택임대관리업체 이중계약 사기 피해를 입은 것이므로, 임대인이 업체와 체결한 계약서 내용부터 살펴보아야 하는데요.

1. 임대인은 임대차 계약의 효력이 없다고 주장하며 업체의 무권대리를 주장할 것이고,

2. 설령 임대차 계약의 효력이 있다고 하더라도 보증금 반환 등 금전적 책임은 업체가 지는 것으로 특약사항이 기재되어 있다고 주장하면서 임대차보증금 반환 의무는 업체에 면책적으로 인수되었다고 주장​할 것입니다.

이에 대해 재판부는 임차인에게 유리한 판결을 선고하고 있는 추세인데요.

1. 임대인은 자기관리형 주택임대관리 즉, 전대차 계약을 한 것에 불과하고, 업체에게 임대차 계약을 체결할 권리를 준 적이 없다며 임대차 계약 자체가 무효라고 주장합니다.
   
   ▶ 그러나 재판부는 위임계약서에 임대차계약 업무, 보증금 및 월세 수령 업무를 업체에 위임한다는 내용이 기재되어 있고, 전대차 계약만을 허용한다는 취지로 위임 범위를 제한하는 내용은 전혀 기재되어 있지 않으면 임대인이 업체에 이 오피스텔에 관한 임대차계약을 체결한 포괄적인 대리권을 수여했다고 보고 있습니다.
   　

2. 또한 임대인은 보증금 및 월세 등의 금전적 책임을 업체가 지는 것으로 기재되어 있고, 임차인 역시 이 내용을 계약 당시 확인했으므로 임대인의 보증금반환채무는 업체에 ​면책적으로 인수되었다고 주장하는데요.
   
   ▶ 재판부는 계약 규정의 문언이 명시적으로 업체가 임대인의 보증금반환채무를 면책적으로 인수한다고 되어있지 않고, 임대인과 업체 사이에 최종적인 책임관계를 정한 것에 불과한 것으로 보인다고 했습니다.
   
   오히려 임대차계약서에는 계약 종료 시 임대인이 보증금을 임차인에게 반환한다고 기재되어 있는 것을 보면 임차인이 보증금반환채무의 면책적 인수에 동의 또는 승낙했다고 보기 어렵다고 본 것인데요.
   　

3. 결국 임대인에게 보증금 반환 책임이 있다는 판결이 선고되었습니다.

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위탁관리업체로부터 월세/전세이중사기 피해를 입었다면 계약서 내용부터 검토받아 보셔야 하는데요.

계약서 내용과 위임 범위 등에 따라 보증금 반환 주체가 달라지므로 적절한 시기에 임대차변호사의 조력을 통해 해결 방법을 모색해 보시기 바랍니다.