사건 개요

원고는 2014년, 피고 회사로부터 상가 점포를 분양받는 계약을 체결하고 계약금과 중도금으로 약 2억 2천만 원을 지급했어요. 이틀 뒤, 피고 회사의 분양 담당 직원은 원고에게 '분양대금 잔금은 해당 점포의 임대차계약이 체결되면 납부하기로 한다'는 내용의 확인서를 개인 명의로 작성해 주었어요. 하지만 수년이 지나도록 상가에 임차인이 들어오지 않자, 원고는 계약 해제를 주장하며 이미 지급한 분양대금을 돌려달라는 소송을 제기했어요.

원고의 입장

피고 회사가 점포에 이비인후과를 입점시켜 주기로 약속했는데 이를 지키지 않았으니, 이는 명백한 채무불이행에 해당하므로 계약을 해제해야 한다고 주장했어요. 또한 계약 후 6년이 지나도록 임대가 되지 않는 등 계약 당시 예상치 못한 현저한 사정 변경이 있었으므로 계약을 해제하는 것이 타당하다고도 했어요. 나아가 항소심에서는 분양 담당 직원이 임대를 보장할 것처럼 속여 계약을 체결하게 했으므로 이는 기망 또는 착오에 해당하여 계약을 취소해야 한다고 추가로 주장했어요.

피고의 입장

피고 회사는 분양 계약서상에 임대차 계약을 체결해 줄 의무가 명시되어 있지 않다고 반박했어요. 분양 담당 직원이 작성해 준 확인서는 잔금 지급 시기에 관한 내용일 뿐, 회사가 임대를 책임진다는 약속이 아니라고 주장했어요. 또한 해당 확인서는 회사 명의가 아닌 직원 개인 명의로 작성된 문서이므로 회사의 공식적인 약정으로 볼 수 없다고 맞섰어요.

법원의 판단 (상·하급심)

1심과 2심 법원 모두 원고의 청구를 기각했어요. 법원은 분양 담당 직원이 써준 확인서는 잔금 지급 시기를 조정한 것일 뿐, 피고 회사가 직접 임차인을 찾아주기로 약속했다는 내용으로 보기는 어렵다고 판단했어요. 또한, 이 확인서는 분양 계약 체결 이틀 후에 직원 개인 명의로 작성되었기에, 이를 분양 계약의 일부로 인정하기 어렵다고 보았어요. 상가 임대를 통한 수익 발생 기대는 계약의 중요한 '동기'가 될 수는 있지만, 그 동기가 계약서에 명시적으로 표시되지 않았다면 계약의 '내용'으로 볼 수 없으므로 착오를 이유로 계약을 취소할 수도 없다고 판시했어요.

법적 포인트

이 사건은 분양 계약 시 담당 직원의 개별적인 약속이 계약 내용에 포함되는지를 다룬 판례예요. 법원은 계약의 성립은 공식적인 계약서 내용을 기준으로 판단해야 한다는 원칙을 재확인했어요. 계약 당사자의 주관적인 기대나 동기가 법률행위의 내용으로 인정받기 위해서는, 그 동기가 상대방에게 표시되고 의사표시의 내용으로 편입되었다고 볼 수 있어야 해요. 단순히 구두로 약속하거나 담당자 개인 명의의 확인서를 받는 것만으로는 회사의 공식적인 책임으로 인정받기 어려울 수 있다는 점을 보여줘요.

나의 사건과 유사할까?

• 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 분양 계약을 체결한 적 있다.
• 분양 담당자로부터 임대 수익이나 임차인 유치를 보장한다는 구두 약속이나 별도 각서를 받은 적 있다.
• 해당 약속이 공식 분양 계약서에는 명시되어 있지 않다.
• 약속이 이행되지 않아 계약을 해제하고 분양대금을 돌려받고 싶은 상황이다.

체크리스트 중 여러 항목에 해당된다면 이 사건과 유사한 상황일 수 있으며, 특히 분양 담당자의 구두 약속 또는 별도 각서의 법적 효력이 주요 법적 쟁점이 될 수 있어요.