사건 개요

임차인은 2022년 2월, 집주인과 주택 임대차 계약을 맺고 보증금 1억 원을 지급했어요. 당시 집주인은 특정 지역의 지장물 보상을 받으면 즉시 보증금을 반환하기로 약정했고, 다른 한 명은 이 채무를 보증했죠. 2024년 2월, 집주인이 보상을 받았음에도 보증금을 돌려주지 않자 임차인은 집주인과 보증인을 상대로 보증금 반환 소송을 제기했어요.

원고의 입장

임차인은 계약서에 따라 보증금 1억 원을 분명히 지급했다고 주장했어요. 계약 조건이었던 집주인의 지장물 보상이 완료되었으므로, 집주인과 보증인은 공동으로 보증금 1억 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 밝혔어요.

피고의 입장

집주인과 보증인은 임대차 계약 자체가 형식적이었다고 주장했어요. 1억 원은 보증금이 아니라 집주인이 대표로 있는 사단법인에 대한 기부금이었으며, 임대차 계약서는 임차인이 자녀들에게 보여줄 목적으로 작성해 준 것뿐이라고 항변했어요. 또한, 가건물 공사비 4,500만 원, 임차인 아들의 미납 월세 1,600만 원, 임차인 가족의 생활비 8,100만 원 등을 보증금에서 공제해야 한다고 맞섰어요.

법원의 판단 (상·하급심)

1심과 2심 법원 모두 임차인의 손을 들어주었어요. 법원은 임대차 계약서가 명확히 존재하고, 1억 원이 오간 시점과 경위를 볼 때 기부금이 아닌 보증금으로 보는 것이 타당하다고 판단했어요. 돈이 집주인 개인 계좌가 아닌 사단법인 계좌로 송금된 것은 집주인 측이 지정했기 때문으로 보았죠. 또한 집주인 측이 주장하는 공사비, 미납 월세, 생활비 등은 그 사실을 인정할 만한 증거가 부족하다고 보아 모든 공제 주장을 받아들이지 않았어요. 이에 따라 법원은 집주인과 보증인이 공동하여 임차인에게 보증금 1억 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했어요.

법적 포인트

이 사건은 임대차보증금 반환 의무의 존재와 범위가 핵심 쟁점이었어요. 법원은 명확한 임대차 계약서가 존재하는 이상, ‘기부금이었다’거나 ‘형식적인 계약이었다’는 주장을 받아들이지 않았어요. 또한, 임대인이 보증금에서 특정 금액을 공제하려면 그 채권의 존재와 금액을 명확한 증거로 입증해야 할 책임이 있다는 점을 분명히 했어요. 임대차 계약과 직접 관련 없는 별개의 채권(가령 다른 건물의 월세나 생활비 대납 등)은 특별한 약정이 없는 한 보증금에서 당연히 공제할 수 없다는 원칙도 재확인되었어요.

나의 사건과 유사할까?

• 임대차 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하고 있는 상황이다.
• 집주인이 보증금이 아닌 다른 명목의 돈(예: 투자금, 기부금)이었다고 주장한 적 있다.
• 집주인이 계약 내용과 무관한 비용(공사비, 생활비, 다른 사람의 채무 등)을 보증금에서 공제하겠다고 한다.
• 계약서에 보증인이 있는데도 책임을 회피하고 있다.
• 금전 거래의 성격(보증금인지, 대여금인지 등)에 대해 상대방과 다툼이 있다.

체크리스트 중 여러 항목에 해당된다면 이 사건과 유사한 상황일 수 있으며, 특히 임대차보증금 반환 의무 및 부당한 공제 주장의 입증 책임이 주요 법적 쟁점이 될 수 있어요.