사건 개요

빌라 소유자인 원고는 자신의 빌라를 지역주택조합인 피고에게 2억 5,000만 원에 팔기로 했어요. 계약금 5,000만 원은 현금으로 받고, 잔금 2억 원은 피고가 짓는 아파트 한 채로 받기로 약정했죠. 하지만 원고는 다주택자여서 조합원 자격이 없었고, 결국 아파트를 받을 수 없게 되자 피고는 잔금 2억 원을 현금으로 지급했어요.

원고의 입장

피고가 약속한 아파트를 주지 못하게 되자, 조합장이 아파트 대신 총 3억 3,000만 원을 지급하겠다고 새로 약속했어요. 이미 2억 원은 받았으니, 나머지 약정금 1억 3,000만 원을 추가로 지급해야 한다고 주장했어요.

피고의 입장

원고는 조합원 자격이 없어 아파트를 분양하는 약정 자체가 무효였으므로, 원래 매매대금인 2억 5,000만 원만 지급하면 의무가 끝난다고 주장했어요. 설령 조합장이 추가 지급을 약속했더라도, 이는 조합원에게 부담을 주는 계약이라 총회 결의가 필요한데 그런 절차가 없었으므로 무효라고 맞섰어요.

법원의 판단 (상·하급심)

1심 법원은 피고의 손을 들어주었어요. 조합원에게 부담이 될 계약은 총회 결의가 필수적인데, 이 절차가 없었으므로 조합장의 약속은 효력이 없다고 판단했죠. 하지만 2심 법원의 판단은 달랐어요. 녹취록 등을 근거로 조합장이 구체적인 액수와 지급 시기까지 명시하며 합의한 사실을 인정했어요. 특히 조합장이 ‘총회에서 결의를 받았다’고 말한 점을 들어, 원고로서는 총회 결의가 없었음을 알 수 없었기에 조합이 책임을 져야 한다고 보았어요. 결국 1심 판결을 뒤집고, 피고에게 1억 3,000만 원을 지급하라고 판결했어요.

법적 포인트

이 사건의 핵심은 조합 총회 결의 없이 이루어진 조합장 명의의 약정이 유효한지 여부였어요. 원칙적으로 조합원에게 새로운 부담을 지우는 계약은 총회 결의가 있어야 유효해요. 하지만 법원은 조합 대표가 마치 총회 결의를 받은 것처럼 상대방에게 말하여 이를 믿게 했다면, 조합이 내부 절차의 흠결을 이유로 계약의 무효를 주장할 수는 없다고 판단했어요. 이는 절차를 신뢰하고 계약을 맺은 선의의 제3자를 보호하기 위한 취지예요.

나의 사건과 유사할까?

• 지역주택조합과 부동산 매매 또는 보상 계약을 체결한 적 있다.
• 조합장이나 임원과 구두 또는 서면으로 추가적인 금전 지급을 약속받았다.
• 조합 측에서 나중에 ‘총회 결의가 없었다’며 약속 이행을 거부하고 있다.
• 상대방이 내부 절차를 거쳤다고 말하여 이를 신뢰하고 계약을 진행했다.

체크리스트 중 여러 항목에 해당된다면 이 사건과 유사한 상황일 수 있으며, 특히 총회 결의 없는 조합 대표의 약속 효력이 주요 법적 쟁점이 될 수 있어요.