사건 개요

한 건축주가 기존 시공사의 공사 포기 후 새로운 건설사와 126억 원에 건물 신축 도급계약을 체결했어요. 공사 중 설계 변경이 있었고, 이후 두 차례에 걸쳐 총 7억 원을 증액하는 추가 계약서를 작성했는데요. 공사가 끝난 후, 건설사는 설계 변경으로 공사비가 훨씬 많이 들었다며 거액의 추가 대금을 요구했고, 건축주는 이미 추가 계약으로 공사비 정산이 끝났다고 맞서면서 소송이 시작되었어요.

원고의 입장

건설사는 설계 변경과 붕괴 현장 복구 비용 등으로 실제 총공사비는 160억 원이 넘는다고 주장했어요. 준공 후 실제 투입된 비용을 기준으로 정산하기로 합의했으므로, 이미 지급받은 금액을 제외한 약 39억 원을 추가로 지급해야 한다고 요구했어요. 두 차례 작성된 소액 증액 계약서는 형식적인 절차에 불과했다고 주장했어요.

피고의 입장

건축주는 두 차례의 추가 계약을 통해 최종 공사대금이 133억 원(부가가치세 별도)으로 확정되었다고 반박했어요. 이 금액을 초과하는 공사대금을 지급할 의무가 없다고 주장했는데요. 또한, 건설사를 대신해 하도급 업체들에 지급한 대금과 하자보수보증금 등을 미지급 공사대금에서 상계하거나 지급을 거절할 권리가 있다고 맞섰어요.

법원의 판단 (상·하급심)

1심, 2심, 그리고 대법원 모두 건축주의 손을 들어주었어요. 법원은 당사자들이 두 차례에 걸쳐 작성한 추가 도급계약서의 효력을 인정했어요. 이를 통해 최종 공사대금은 133억 원(부가가치세 별도)으로 확정되었다고 판단했는데요. 건설사가 주장하는 ‘준공 후 실비 정산’ 약속은 증거가 부족하며, 명시적인 서면 계약이 우선한다고 보았어요. 따라서 건설사의 대규모 추가 공사비 청구는 받아들여지지 않았고, 오히려 건축주의 하도급 대금 대지급 등 상계 주장이 일부 인정되어 지급액이 더 줄어들었어요.

법적 포인트

이 판례는 공사 계약에서 설계 변경 등으로 공사비 증액이 예상될 때, 반드시 서면으로 명확한 합의를 남겨야 한다는 점을 보여줘요. 구두 합의나 ‘나중에 정산하자’는 식의 불분명한 약속은 법적 분쟁에서 인정받기 어려워요. 특히 기존 계약 이후 추가적인 증액 계약서가 작성되었다면, 법원은 그 계약서의 내용을 당사자들의 최종적인 의사로 해석할 가능성이 매우 높아요. 따라서 계약의 모든 변경 사항은 구체적인 내용을 담은 서면으로 남기는 것이 중요해요.

나의 사건과 유사할까?

• 공사 도중 설계 변경으로 공사비가 늘어난 적 있다.
• 추가 공사비에 대해 명확한 서면 계약 없이 구두로만 합의한 상황이다.
• 기존 계약서에 '준공 후 정산' 조항이 있지만, 이후 소액의 추가 계약서를 작성한 적 있다.
• 상대방이 하도급 대금을 대신 지급했다며 공사비에서 공제(상계)를 주장하는 상황이다.
• 하자보수보증금(또는 보증서) 제출과 공사 잔금 지급이 동시에 이행되어야 한다는 주장을 듣고 있다.

체크리스트 중 여러 항목에 해당된다면 이 사건과 유사한 상황일 수 있으며, 특히 추가 공사대금 정산 합의의 존재 및 효력이 주요 법적 쟁점이 될 수 있어요.